La ampliación del subsidio a la tasa hipotecaria hacia viviendas de hasta 6.000 UF ya está generando movimiento en el mercado inmobiliario, aunque los actores de la industria difieren respecto de cuán profundo será su efecto. Mientras los datos de portales muestran un salto en el interés de los compradores, los analistas advierten que el cuello de botella del financiamiento sigue intacto.
Reacción inmediata de la demanda
Según cifras de Portal Inmobiliario, los contactos hacia proyectos ubicados en el tramo de 4.000 a 6.000 UF crecieron en torno a un 60% promedio desde que el proyecto avanzó en su tramitación. Nicolás Palma, gerente senior de Mercado Libre Inmuebles, señaló que hay demanda concreta respondiendo a la señal regulatoria.
Sin embargo, ese interés no se traduce automáticamente en operaciones cerradas. De acuerdo con datos de la ABIF citados por el ejecutivo, de 95.647 solicitudes elegibles al 17 de julio para el programa vigente, 51.551 contaban con aprobación comercial y 28.589 terminaron en créditos efectivamente cursados.
| Etapa del proceso | Solicitudes |
|---|---|
| Elegibles (al 17 de julio) | 95.647 |
| Con aprobación comercial | 51.551 |
| Créditos cursados | 28.589 |
La lectura de Inciti: el freno está en el financiamiento
Nicolás Herrera, gerente general de Inciti, coincidió en que la medida debería impulsar las ventas y acelerar de manera gradual la reducción del stock, al incorporar hogares que hasta ahora quedaban fuera del beneficio. No obstante, planteó que el acceso efectivo al crédito seguirá siendo el principal desafío del mercado.
"El subsidio reduce el dividendo, pero no resuelve completamente las restricciones de ingreso, pie y exigencias bancarias".
En una línea similar, Sandra Jerez, gerenta general de Capital Inteligente, advirtió que un número relevante de familias no logra calificar para un crédito hipotecario incluso con una tasa más baja, por nivel de renta, endeudamiento o capacidad de ahorro para el pie. A su juicio, se trata de un catalizador de la demanda, pero no de una solución única al problema de acceso a la vivienda.
El alcance sobre la oferta disponible
Desde Colliers la evaluación fue más optimista. La consultora estimó que, al elevar el valor máximo elegible de 4.000 a 6.000 UF, el beneficio pasaría a cubrir cerca del 85% de la oferta actualmente disponible.
Matías Bucci, gerente del Área de Research de Colliers, sostuvo que la renovación era esperable tras los resultados del año pasado, cuando el instrumento permitió llevar las ventas de viviendas de hasta 4.000 UF a niveles cercanos a los previos a la pandemia. La ampliación a 30.000 viviendas adicionales y la extensión del Fogaes, agregó, apuntan a uno de los obstáculos centrales de la compra: el financiamiento del pie.
¿Se concentrará la demanda bajo las 6.000 UF?
Aquí las visiones se separan. Herrera descartó por ahora que exista un riesgo significativo de concentración: explicó que una porción importante de la oferta disponible se ubica bajo las 4.500 UF, mientras que el segmento más cercano al nuevo tope representa una proporción menor del mercado. Para el gerente general de Inciti, el efecto sería complementario, extendiendo el beneficio hacia nuevos hogares y proyectos sin alterar de manera relevante la composición actual de la demanda.
Los datos de Portal Inmobiliario, en cambio, muestran una reacción concentrada en comunas que antes quedaban fuera del límite de precio:
| Comuna | Alza en contactos |
|---|---|
| Las Condes | 162% |
| Providencia | 84% |
| Ñuñoa | 52% |
Palma atribuyó ese comportamiento a un efecto esperable cuando se mueve un umbral de precio: la demanda reacciona primero donde hay stock justo bajo el nuevo tope. Respecto de una eventual postergación de compras sobre las 6.000 UF, indicó que los contactos en el tramo de 6.000 a 8.000 UF se han mantenido estables desde el anuncio.
Riesgo de traspaso a precios
Sobre la posibilidad de que el beneficio sea capturado por las inmobiliarias mediante alzas de precio o menores descuentos, Herrera estimó que en el corto plazo ese riesgo es acotado, dada la oferta disponible y la competencia entre desarrolladores. Anticipó, eso sí, que a medida que el stock se reduzca lo primero en ajustarse serían los descuentos y promociones, antes de observarse incrementos relevantes en los precios de lista. Palma coincidió en que el inventario actual sigue siendo suficientemente amplio.
Según cifras de la CChC, el stock nacional de viviendas en esta categoría bordea las 19 mil unidades, y en Portal Inmobiliario el inventario de ese segmento creció 15% en el último año.
