La actualización del valor tope para acceder al apoyo estatal abre opciones en comunas más centrales y mejor conectadas de la Región Metropolitana, según el análisis de Inciti sobre la oferta disponible en el rango entre 3.500 y 4.000 UF.
El Ministerio de Vivienda anunció un nuevo subsidio habitacional dirigido a la clase media, aplicable a propiedades nuevas de hasta 4.000 UF (cerca de $161.900.000), que permite comprar en comunas con mayor conectividad y servicios, incluso con opciones en Las Condes o Providencia. El beneficio considera también propiedades con estacionamiento y bodega.
Se trata del programa "Tramo 4.000" (DS1), que proyecta disponer desde el segundo semestre de este año 2.500 cupos y una ayuda estatal de 400 UF (alrededor de $16.000.000). Para calificar se requiere un ahorro de $8.000.000. Antes de esta medida, las propiedades financiables con subsidio no podían superar las 2.200 UF (unos $89.000.000), lo que obligaba a las familias a buscar viviendas en comunas periféricas o de superficies muy reducidas.
Una oferta significativamente más amplia
Nicolás Herrera, gerente general de la plataforma de inteligencia inmobiliaria Inciti, explica que con el aumento del rango se amplía de manera significativa la oferta para quienes quieran comprar con subsidio, especialmente hacia propiedades de dos o tres dormitorios.
"El tramo de 2.200 a 4.000 UF representa cerca de dos tercios de la oferta de viviendas nuevas en la Región Metropolitana. Aumentar el tope permite incorporar un universo mucho más amplio de propiedades para grupos medios y emergentes que antes quedaban fuera del beneficio por precio de lo que necesitaban comprar".
Sergio Novoa, gerente general de BMI Servicios Inmobiliarios, agrega que el cambio puede ser drástico, ya que incorpora proyectos y tipologías antes fuera del alcance del beneficio, especialmente en comunas mejor conectadas. Bajo las 2.200 UF predominaba una demanda dependiente del subsidio, mientras que entre 3.000 y 4.000 UF aparece un segmento de ingresos medios con capacidad de pago, aunque con dificultades para acceder al crédito hipotecario.
Las comunas con más oferta entre 3.500 y 4.000 UF
Según el catastro de Inciti, las comunas con mayor oferta de departamentos en este rango son Santiago, con 12.121 unidades disponibles, seguida de La Florida (7.847) y Ñuñoa (7.025).
| Comuna | Unidades disponibles | Superficie promedio (m²) | Precio del m² (UF) |
|---|---|---|---|
| Casas | |||
| Colina | 1.846 | 106,1 | 60,8 |
| Puente Alto | 1.090 | 88,8 | 53,3 |
| Lampa | 1.059 | 74,2 | 48,8 |
| Buin | 1.001 | 78,4 | 49,6 |
| Padre Hurtado | 700 | 97,2 | 54,4 |
| San Bernardo | 575 | 64,4 | 57,2 |
| Peñalolén | 183 | 119,6 | 86,6 |
| Lo Barnechea | 123 | 256,1 | 91,2 |
| Melipilla | 111 | 67,3 | 35,1 |
| Pudahuel | 96 | 114,5 | 73,8 |
| Departamentos | |||
| Santiago | 12.121 | 38,8 | 78,5 |
| La Florida | 7.847 | 44,2 | 83,3 |
| Ñuñoa | 7.025 | 46,7 | 91,1 |
| Cerrillos | 2.547 | 43,7 | 62,2 |
| Macul | 2.411 | 50,3 | 69,6 |
| La Cisterna | 2.289 | 40,6 | 65,4 |
| Huechuraba | 1.918 | 63,1 | 81,9 |
| San Joaquín | 1.896 | 45,0 | 73,1 |
| Estación Central | 1.775 | 38,5 | 61,5 |
| Independencia | 1.758 | 46,7 | 65,0 |
Superficie y precio promedio de toda la oferta inmobiliaria de la comuna. Fuente: Inciti.
Cambio de perfil por tipología
Herrera detalla que el aumento del tope permite que comunas centrales y bien conectadas incorporen con más fuerza viviendas de dos y tres dormitorios al rango subsidiable.
"Comunas como Santiago, Independencia, San Miguel o algunos sectores de Ñuñoa ganan presencia en este pool".
Rodrigo Krebs, gerente de Marketing de la consultora Enlace Inmobiliario, coincide en que bajo ese rango hay departamentos de dos dormitorios y dos baños, e incluso algunas unidades de tres dormitorios en comunas de valor medio.
En cuanto a las casas, la oferta sigue concentrada en comunas periféricas, donde el precio del suelo es menor. De acuerdo con el catastro de Inciti, hay más casas disponibles en Buin, Puente Alto y Lampa, fundamentalmente de tres dormitorios, aunque también es posible encontrar unidades en Peñalolén.
Las comunas del sector oriente como Las Condes, Vitacura y Lo Barnechea siguen lejos de los valores a los que apunta el subsidio. No obstante, se pueden detectar oportunidades de unidades pequeñas tipo estudio o de un dormitorio. Según datos de BMI, en Providencia hay 224 departamentos de un dormitorio bajo las 4.000 UF y 297 departamentos de dos habitaciones en Ñuñoa.
"Antes muchas familias estaban obligadas a buscar donde el precio calzaba con el subsidio, pero ahora podrán buscar en línea con sus necesidades de conectividad, tamaño del grupo familiar o cercanía al trabajo. Ese es el cambio más importante", comenta Krebs.
Dividendo más alto, mismo desafío de financiamiento
Los analistas advierten que, si bien este tipo de subsidio reduce la carga financiera de las familias, en un escenario de tasas de interés relativamente altas no resuelve el problema de acceso a la vivienda.
Novoa señala que los topes subsidiables quedaron rezagados durante años frente al alza real de los precios de las viviendas, particularmente en la Región Metropolitana. Hoy, un porcentaje importante de personas de ingresos medios con capacidad de pago y estabilidad laboral queda fuera por exigencias del pie o por la evaluación bancaria.
"Una vivienda de 4.000 UF abre más alternativas, pero también implica un dividendo más alto. Si las tasas siguen elevadas y los bancos mantienen criterios exigentes, las familias podrían encontrar una vivienda que les interesa, pero no necesariamente lograr el financiamiento", advierte Krebs.
