La relación histórica entre plusvalía y gastos comunes comenzó a romperse. Un análisis de Millacero e Impulsa Gestión reveló que Providencia registró un gasto común promedio de $170.432 por departamento, superando a Las Condes ($151.578) y acercándose al podio de las comunas más caras de la Región Metropolitana.
En la parte alta del ranking, Vitacura lidera con un pago promedio de $246.992 por departamento, seguida de Chicureo —considerado por sí solo, sin el resto de la comuna de Colina— con $187.256, y Lo Barnechea, con $182.414.
| Comuna / Sector | Gasto común promedio |
|---|---|
| Vitacura | $246.992 |
| Chicureo | $187.256 |
| Lo Barnechea | $182.414 |
| Providencia | $170.432 |
| Las Condes | $151.578 |
El tamaño de las comunidades pasó a mandar
Detrás del cambio no está la plusvalía de los inmuebles, sino la estructura de las comunidades y la forma en que se distribuyen los costos fijos.
Cristian Maturana, CEO de Millacero, explica:
"El gasto común no depende únicamente de la ubicación o de la plusvalía del inmueble. Los edificios con menos departamentos reparten costos fijos como conserjería, administración y mantenciones entre menos propietarios, lo que termina elevando el gasto por unidad".
La diferencia es significativa: mientras un edificio promedio en Providencia cuenta con 55 departamentos, en Las Condes el promedio asciende a 77 unidades. En otras comunas la densidad es aún mayor: Ñuñoa alcanza 94 departamentos por edificio, La Florida 89, Santiago Centro 133 y Macul 152, lo que permite distribuir los costos entre más copropietarios.
Maturana agrega que las remuneraciones representan entre un 40% y un 50% del gasto común total, y que solo la conserjería puede explicar cerca del 45% del desembolso mensual de una comunidad residencial. A ello se suma el estándar de los proyectos: edificios con piscinas, gimnasios, calefacción central y mayor dotación de personal requieren una operación más costosa.
La presión de los costos
El alza también responde a factores macroeconómicos. Nicolás Román, académico de la Universidad de los Andes, señala que entre el 70% y el 80% del gasto común corresponde a mano de obra, por lo que el aumento del sueldo mínimo, la reducción de la jornada laboral y el mayor aporte patronal han elevado de forma importante los costos de las comunidades. Advierte además que las alzas pendientes en tarifas eléctricas y los contratos de mantención indexados al IPC dificultan un retroceso en el corto plazo.
Gastos comunes: nueva variable clave del mercado
El mayor peso de los gastos comunes ya comenzó a modificar las decisiones de compra y arriendo. Para Nicolás Herrera, gerente general de Inciti, plataforma de inteligencia inmobiliaria de GPS Property, este ítem dejó de ser un costo accesorio para transformarse en una variable clave al evaluar una vivienda:
"Los hogares ya no analizan únicamente el dividendo o el arriendo, sino el costo total de habitar una propiedad. Incluso ya se observa que algunos propietarios están absorbiendo los gastos comunes durante los primeros meses o incorporándolos dentro del valor del arriendo como un incentivo comercial para facilitar la colocación de sus unidades".
A juicio del ejecutivo, la mayor sensibilidad de los hogares frente a este gasto también está impulsando una preferencia por edificios con menores costos de operación y menos amenidades, mientras que los inversionistas comienzan a incorporar el nivel de gastos comunes como un factor relevante para evaluar la rentabilidad de sus proyectos.
¿Pueden bajar los gastos comunes?
Los especialistas coinciden en que una disminución parece poco probable en el corto plazo. Sin embargo, Herrera plantea que existe espacio para contener estos gastos mediante una gestión más eficiente de las comunidades:
"La incorporación de tecnologías, la automatización de procesos y una mejor administración de los contratos de servicios pueden contribuir a contener e incluso reducir los gastos comunes en aquellos edificios donde exista margen para optimizar su operación".
