La llegada del Metro al Aeropuerto Arturo Merino Benítez fue uno de los anuncios más destacados de la última Cuenta Pública del Presidente Gabriel Boric. Se trata de un proyecto de tren ligero que unirá la futura estación Huelén (Cerro Navia), correspondiente a la Línea 7, con el principal terminal aéreo del país.
Y más allá de mejorar la conectividad nacional, esta iniciativa promete convertirse en un motor para el desarrollo urbano, atrayendo inversión inmobiliaria y promoviendo la regeneración de diversos sectores de la comuna de Cerro Navia.
Proyecciones de plusvalía
Según la plataforma Inciti —ligada a GPS Property y especializada en análisis inmobiliario— esta obra podría marcar un punto de inflexión para el poniente de Santiago; y la experiencia en otras zonas de la capital respalda esta proyección. Diversos estudios han demostrado que la llegada del Metro genera un alza significativa en el valor del suelo urbano, como ocurrió en Macul tras la apertura de la Línea 6.
Desde la firma detallaron que, en Cerro Navia, el entorno de la futura estación Huelén (en un radio de 800 metros) presenta hoy un valor promedio del suelo de apenas 6,55 UF/m², según datos del Conservador de Bienes Raíces.
Con la llegada del Metro a la zona, el valor del suelo podría escalar hasta entre 16 y 26 UF/m² en un plazo de tres años, lo que implicaría triplicar su nivel actual.
"Desde Inciti estimamos que, si se ajusta la normativa para permitir un desarrollo inmobiliario denso y mixto, la plusvalía podría alcanzar un alza de entre 145% y 297% en el corto-mediano plazo, posicionando a Huelén como uno de los nuevos polos de desarrollo urbano en Santiago".
Además del alza en los precios, se espera un aumento en la cantidad de transacciones. Actualmente se registran en promedio dos ventas anuales en la zona, pero se proyecta que podrían aumentar a entre seis y 10 por año.
Cambios en la normativa
Sin embargo, desde Inciti advirtieron de un punto crítico. Gran parte del radio de influencia de la futura estación Huelén está regulado por zonas del Plan Regulador Comunal que restringen el desarrollo habitacional, lo que podría frenar el aprovechamiento de esta alza de plusvalía.
"El suelo existe, la demanda existe, la conectividad llegará. Pero el desarrollo no despegará si la normativa no cambia. Hay zonas en que la normativa prohíbe residencias, limitando profundamente el potencial de regeneración urbana".
Ante este escenario, la firma hizo un llamado al municipio de Cerro Navia a actualizar su Plan Regulador para permitir una densificación equilibrada, usos mixtos y proyectos residenciales en torno a la estación Huelén, que podría posicionarse como una de las zonas con mayor retorno potencial por metro cuadrado en la Región Metropolitana.
Detalles del proyecto
El nuevo trazado se extenderá 6,5 kilómetros hasta llegar al terminal aéreo. El viaje se realizará de forma subterránea en tan solo siete minutos. Se estima que serán en torno a 9 millones de personas las que van a estar circulando anualmente por esta nueva línea.
Con respecto al financiamiento de las obras, se trata de un proyecto de US$ 365 millones que se ejecutará en dos años más hasta 2032, y su financiamiento se pagará a través de los $3.000 de tarifa contemplados para la iniciativa.
