La Cisterna acumula más de 5.600 departamentos de inversión en torno a la estación de Metro Lo Ovalle. El resultado de un boom inmobiliario que comenzó en 2017 es hoy una sobreoferta que presiona a pequeños inversionistas y deprime los precios de arriendo.
El origen del fenómeno
Según Nicolás Herrera, gerente general de Inciti, el crecimiento desmedido en La Cisterna tiene una causa clara y rastreable: la modificación del plan regulador comunal de San Miguel en 2016, que redujo la altura máxima permitida a 10 pisos en algunas zonas y hasta 5 en otras.
"Cuando se generaron restricciones, lo que ocurrió, en términos generales, es que el mercado empezó a buscar alternativas. Ahí La Cisterna se posicionó como una buena opción para los grupos medios y emergentes".
Con datos de Inciti, Herrera detalla que en 2017 la oferta de departamentos disponibles en el sector no superaba las 400 unidades. Un año después, la cifra ya había superado las 800.
"Las inmobiliarias empezaron a ver esta comuna, principalmente Lo Ovalle, como una zona atractiva. Pasamos de casi 400 al final del 2017 a un poco más de 800 en 2018. Es decir, se duplicó la oferta disponible y empezaron a aparecer algunas otras inmobiliarias importantes, como Pilares, Ingevec, Santolaya y algunas otras chiquititas que explotan ese volumen significativo".
La realidad actual
Hoy, en un radio de un kilómetro alrededor de la estación Lo Ovalle, se contabilizan 5.658 unidades hormigas en stock para arriendo, según datos de la consultora Toc Toc. En algunos edificios del cuadrante de Santa Corina, la vacancia supera el 30%.
Los tiempos de colocación, que antes eran de 15 días, hoy se extienden a un mínimo de dos meses. Corredores de la zona reportan que propietarios están bajando precios hasta $150.000 mensuales durante los primeros meses para lograr ocupación, y algunos optan por vender a pérdida antes que seguir financiando dividendos sin arrendatarios.
El efecto derrame de San Miguel
El fenómeno es consecuencia directa del efecto derrame que generó la restricción normativa en San Miguel. Al quedar esa comuna sin suelo disponible para densificar, inversionistas e inmobiliarias trasladaron su foco a La Cisterna, que ofrece conectividad similar y precios de suelo más bajos —entre 16 y 20 UF/m²— pero sin las mismas características urbanas que hacen atractivo al barrio origen.
En 2022, el municipio de La Cisterna aprobó un cambio al plan regulador que limita las nuevas construcciones a cinco pisos en zonas de Gran Avenida. Además, está en proceso de licitación una actualización normativa más amplia para otros sectores de la comuna.
Perspectivas
Investigadores de la UC y la Universidad de los Andes coinciden en que la vacancia es un fenómeno cíclico y que la tendencia estructural de largo plazo apunta al alza en la demanda de arriendo. Sin embargo, para los pequeños inversionistas que enfrentan dividendos impagos hoy, el horizonte de ajuste resulta insostenible.
