Un análisis conjunto de la fintech Creditú e Inciti expone una brecha estructural en el mercado habitacional chileno: obtener un subsidio no garantiza el acceso efectivo al financiamiento hipotecario.
El problema de conversión del DS19
Según cifras internas de Creditú, aproximadamente un 30% de las personas que obtienen un subsidio DS19 no logra calificar para un crédito hipotecario tradicional, lo que impide concretar la compraventa. Esto ocurre pese a que el subsidio cubre entre un 20% y un 25% del valor de la vivienda.
Nicolás Herrera, CEO de Inciti, explica la diferencia de impacto entre instrumentos:
"El DS19 es un programa de integración social. El subsidio a la tasa, en cambio, es una política pública que al reducir la tasa del crédito, baja el dividendo mensual y por tanto, la exigencia de sueldo que el banco le pide al cliente. De este modo, su impacto en la accesibilidad es mucho más veloz y focalizado".
Desde Inciti, además, se apunta a que las instituciones financieras han elevado sus exigencias de ingreso y reducido sus criterios de riesgo, generando una brecha que la política pública tradicional no alcanza a resolver por sí sola.
El leasing habitacional: una alternativa subutilizada
El análisis también aborda el DS120, el subsidio de leasing habitacional, que contempla 5.000 cupos anuales pero cuya utilización efectiva bordea el 50% de esa capacidad.
Herrera advierte sobre el potencial desaprovechado del instrumento:
"Existe un factor cultural y de desconocimiento. El leasing es ideal para enfrentar la falta de ahorro, ya que funciona como un arriendo con opción de compra. Sin embargo, en un contexto de restricción crediticia, debería ser la alternativa estrella para quienes no logran entrar al crédito tradicional. No obstante, tenemos 2.500 cupos anuales que se están perdiendo y que podrían estar solucionando el problema de conversión que vemos en el DS19".
Contexto del mercado
De acuerdo con datos de la Cámara Chilena de la Construcción, los subsidios DS representaron casi el 17% de las ventas totales del Gran Santiago en 2025, su nivel más bajo desde 2022. Las tasas de aprobación crediticia han caído cerca de 10 puntos porcentuales respecto al período prepandemia.
Nicolás Magallón, gerente comercial de Creditú, resume el diagnóstico:
"Hoy vemos una brecha entre la asignación del beneficio y la aprobación del financiamiento. El subsidio activa la intención de compra, pero no garantiza el cierre de la operación".
