El Gobierno de José Antonio Kast prepara un proyecto de ley misceláneo que ampliaría el Decreto con Fuerza de Ley N° 2 (DFL-2), permitiendo que un mismo propietario acceda al beneficio tributario con hasta tres viviendas —en lugar de las dos actuales—, con un tope de 90 metros cuadrados por inmueble. La medida forma parte de un paquete de 40 iniciativas enviadas al Congreso como parte del plan de "reconstrucción nacional".
El DFL-2, creado en 1959 para enfrentar el déficit habitacional, otorga importantes ventajas a quienes se acogen: exención del impuesto a la renta sobre ingresos por arriendos, exclusión del impuesto a las herencias al momento de la transferencia del inmueble, y reducción de hasta el 50% en la cuota trimestral de contribuciones. Estas condiciones lo han convertido en un instrumento clave para los denominados "inversionistas hormiga".
Dónde se concentran las propiedades
Un análisis elaborado por el investigador Ignacio Aravena de la Fundación P!ensa estima que en Chile existen cerca de 2,7 millones de propiedades acogidas al régimen DFL-2, a las que podrían sumarse otras 419 mil "enmascaradas" por la exención por avalúo mínimo. En la Región Metropolitana, Puente Alto lidera con 151.257 viviendas bajo esta categoría, seguido de Maipú (129.978) y Santiago (117.927).
A través de su plataforma de inteligencia territorial Inciti, GPS Property realizó un levantamiento específico sobre el potencial de la reforma: Santiago, Las Condes, Ñuñoa, Viña del Mar y Providencia concentran la mayor cantidad de propiedades de hasta 140 m² —y también de hasta 90 m²— en manos de dueños con tres o más inmuebles, las comunas que más se verían impactadas por la ampliación del beneficio.
El impacto en el mercado
Nicolás Herrera, CEO de Inciti, considera que la medida alcanzaría una porción relevante del mercado inmobiliario, dado que los departamentos de menos de 90 m² representan entre el 70% y el 80% de la oferta disponible en el país.
"Los beneficios asociados al DFL-2, como las exenciones tributarias y rebajas en contribuciones, podrían significar un alivio relevante para el bolsillo de las familias e incentivar la venta de este tipo de viviendas".
Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, destacó el rol de los inversionistas hormiga —principalmente residentes de Las Condes y Vitacura— con carteras de entre 3 y 10 departamentos pequeños destinados al arriendo en ejes como Santa Isabel y Vicuña Mackenna.
Jaime Ugarte, director ejecutivo de Colliers, calificó la extensión del DFL-2 como una señal positiva que debería incentivar el retorno de personas naturales a la inversión en departamentos, en un contexto de demanda deprimida. Sebastián Hudson, de Póliza Gestión, subrayó que el beneficio asociado al impuesto a herencias y donaciones sería el componente de mayor impacto práctico.
Riesgos a calibrar
El investigador Ignacio Aravena advirtió sobre posibles efectos colaterales: si la reforma estimula la demanda inversora, los precios de venta podrían subir, perjudicando el acceso de quienes buscan comprar para habitar, especialmente en un contexto de crédito hipotecario restringido. Además, llamó a evaluar el costo fiscal total de la medida, especialmente si se combina con la eventual exención de IVA en la venta de viviendas y rebajas adicionales en contribuciones.
