Del boom a la crisis… ¿y después?

La investigación que presentamos a continuación recoge los últimos 12 años de actividad en el mercado inmobiliario de edificios de departamentos y conjuntos de casas en el Gran Santiago. El período analizado comienza en abril de 2011 cuando el presidente Sebastián Piñera llevaba un año en La Moneda y finaliza en abril de este año con Gabriel Boric ya en funciones y en plena discusión sobre un cambio de constitución tras 40 años de neoliberalismo. La serie de datos utilizada está compuesta por encuestas a salas de venta realizadas por Inciti en los meses de marzo y abril de cada año y considera todo el Gran Santiago y comunas representativas para cada una de las dos tipologías de proyectos predominantes.

La principal conclusión del análisis es que, en términos generales y exceptuando submercados geográficos específicos, el modelo de desarrollo inmobiliario está en crisis como consecuencia de altos costos de producción, financiamiento hipotecario y márgenes decrecientes. Esta realidad exige plantearse que espacios de oportunidad aún existen, están apareciendo y que correcciones son necesarias parar volver a las buenas épocas de mediados de la década pasada.

Edificios de Departamentos

El mejor bimestre de actividad para esta tipología en el Gran Santiago es marzo – abril del año 2015, periodo en el cual los proyectos venden un promedio de UF 34,8 mil mensuales, con una absorción de 4,4% mensual, un precio de UF 5.242 y un tamaño promedio de 152 departamentos. Esta es la mejor etapa para los productores inmobiliarios, coincidente con el segundo mandato de la presidenta Michelle Bachelet, y explicado en gran parte por un aumento importante en compras de viviendas como reacción a la reforma tributaria que anunciaba que a partir del año 2016 las transacciones inmobiliarias volverían a estar grabadas con IVA. La comparación de aquel bimestre con el recientemente pasado segundo bimestre de este año, muestra una reducción de -53% en el PxQ mensual promedio, de -58% en la absorción mensual y de solo -3% en la densidad promedio de los edificios. Hay que considerar que la cantidad de proyectos en venta es actualmente el doble a la que había en el año 2015 y que el precio promedio en unidades de fomento aumentó un 14%.

En cuanto a las cifras iniciales y finales de las variables más importantes para los 12 años analizados, el PxQ pasa de UF 12 mil mensuales en el 2011 a UF 16 mil en el 2022, el precio de lista sube de UF 3.040 a UF 5.981 y la superficie promedio de los departamentos de 57 a 52 m2.

Entre los principales mercados de departamentos presentamos la evolución de la actividad para las comunas de Estación Central, Santiago y Ñuñoa.

El mejor segundo bimestre para Santiago y Ñuñoa corresponde al año 2014, en tanto para Estación Central este se da en el 2015, con PxQ mensuales de UF 25 mil, UF 26 mil y UF 52 mil respectivamente. En el caso de Estación Central, este es justamente el momento de mayor venta a micro inversionistas, alcanzando esta modalidad de comercialización su apogeo en esta comuna durante ese año. En comparación con nuestra medición de este año, el volumen de actividad se reduce un -56% en Santiago, -54% en Ñuñoa y -78% en Estación Central, con aumentos de precio de +51%, +27% y +39% respectivamente. La superficie útil promedio de los departamentos es hoy menor a la del mejor momento histórico en -3% en Santiago y -14% en Ñuñoa. En el caso de Estación Central, la superficie útil es actualmente un +9% mayor a la de aquella etapa.

El registro anual del tamaño promedio de los proyectos en venta indica una dispersión de solo 10 unidades entre el valor máximo y mínimo en el Gran Santiago, de 20 viviendas en Ñuñoa, de 70 en Santiago y de más de 200 unidades en Estación Central.

En resumen, han pasado 7 años desde el mejor momento observado en venta de departamentos nuevos. El volumen de actividad es hoy entre 1/2 y 3/4 del de entonces, en tanto la cantidad de proyectos compitiendo es entre +40% y 3 veces superior. Los departamentos en la actualidad son un -5% menores a los de la mejor época del negocio, pero con un precio entre +15% y +50% más elevado, siendo los fundamentos detrás de esta variable los que probablemente expliquen mejor el problema de sustentabilidad que hoy enfrentamos.

Conjuntos de Casas

El mejor bimestre de actividad para esta tipología en el Gran Santiago es también marzo – abril del año 2015, periodo en el cual los proyectos venden un promedio de UF 19,7 mil mensuales, con una absorción de 3,8% mensual, un precio de UF 6.042 y un tamaño para la etapa de 85 casas. La comparación de aquel bimestre con el recientemente pasado segundo bimestre del 2022, muestra una reducción de -28% en el PxQ mensual promedio, de -30% en la absorción mensual y de -36% en el tamaño promedio de las etapas de los conjuntos. La cantidad de proyectos en venta es la misma que en el año 2015, pero el precio promedio en unidades de fomento es +61% superior.

En cuanto a la evolución observada para las variables más importantes al inicio y final del periodo estudiado, el PxQ pasa de UF 11 mil mensuales en el 2011 a UF 14 mil en el 2022, el precio de lista cotizado sube de UF 3.511 a UF 9.754 y la superficie promedio de las casas de 89 a 104 m2.

Entre los principales mercados de casas presentamos la evolución de la actividad para las comunas de Maipú y Puente Alto y para el sector de Chamisero en Colina.

El mejor segundo bimestre para Chamisero corresponde al año 2012, en tanto para Maipú es el 2014 y para Puente Alto el 2015, con PxQ mensuales máximos de UF 27 mil, UF 23 mil y UF 12 mil respectivamente. En comparación con nuestra última medición, el volumen de venta baja -64% en Chamisero, -55% en Maipú y -31% en Puente Alto, mientras los precios aumentan +78%, +60% y +100% respectivamente. La superficie útil promedio ofrecida hoy es superior a la del mejor momento histórico en todos los casos, siendo +13% mayor en Chamisero, +2% en Maipú y +16% en Puente Alto.

El registro anual del tamaño promedio de las etapas en venta muestra una dispersión de casi 20 unidades entre el valor mayor y menor en el Gran Santiago, al igual que Chamisero, en tanto que Puente Alto tiene 25 unidades de dispersión y Maipú presenta la mayor diferencia con 80 unidades.

En conclusión y al igual que en el caso de los departamentos, han pasado entre 7 y 10 años desde el mejor momento observado en venta de casas nuevas. El volumen de actividad representa hoy 2/3 a 1/3 del entonces, en tanto la cantidad de proyectos compitiendo es casi la misma, a excepción de Puente Alto donde el número de competidores se duplica. Las casas en la actualidad son un +7% más grandes si se las compara a las que se edificaban en la época del boom, pero su precio subió entre +60% y +100%.