Estimación de precios de suelo
agosto 10, 2021 - Marcelo Bauzá
Para conocer el precio de suelo de un proyecto específico o conocer la evolución de precios de suelo en el tiempo, el primer paso será seleccionar el área que deseamos investigar.
Para esto utilizaremos dos capas de Inciti: la de Expedientes Municipales para identificar proyectos inmobiliarios, y la de Compraventas para conocer los precios de suelo según inscripciones de transacciones de compraventa asociadas a proyectos inmobiliarios.
Tras seleccionar el área de análisis, el siguiente paso consiste en identificar proyectos inmobiliarios. Para esto, en la capa de Expedientes Municipales, después de agregar la base histórica (por medio del botón “Base Completa” en la pestaña de Útiles), haremos filtros según Tipo de Expediente y Destino de Obra. Para “Tipo de Expediente” conservamos solo los Permisos de Edificación y Anteproyectos, para “Destino Obra” seleccionaremos todas las opciones que tengan departamentos.
Una vez aplicados los filtros descargamos la base de datos en formato XLS, e identificamos si existen datos repetidos, ya sea porque fueron cargados en diferentes períodos o porque hay Anteproyectos que ya cuentan con un Permiso de Edificación posterior asociado. Una vez identificados los registros que no sirven, se eliminan para limpiar la base de datos.
En nuestro ejemplo tenemos 2 expedientes que debemos eliminar. Una vez eliminados ya podemos comenzar a buscar el precio de suelo al que se compro la tierra para estos proyectos.
Con la misma área geofráfica con la que estabamos trabajando, pasamos ahora a la capa “Compraventas”. Hay que recordar que aquí también tenemos que presionar el botón “Base Completa” para activar la base de datos histórica.
El siguiente paso es descargar la base de datos en formato XLS de compraventas para relacionar los expedientes municipales con los precios de suelo. Esta relación se hace por medio del número de Rol, pero también es posible hacerla por dirección, superficie e incluso por nombre de propietario en algunos casos.
En el caso que estamos presentando, identificamos el Rol 692-5/6/7 en un Permiso de Edificación, que quiere decir que fueron utilizados los roles 692-5, 692-6 y 692-7.
Aplicando filtros en la base de datos de compraventas, buscamos registros que contengan los mismos números de rol del permiso de interes, y vamos al campo “UF” para conocer el precio de cada una de estas propiedades. A continuación, se suma el precio de las propiedades asociadas al permiso para conocer el valor total de ese proyecto en particular.
La suma de las tres propiedades de nuestro ejercicio es de UF 253.819.
Luego para conocer la superficie del terreno total sobre el que se edifica el proyecto tenemos dos opciones; primero, ver la columna “sup.t_te” de la base de compraventas, y segundo verificar la columna “Terreno m2” de la base de expedientes municipales, que ocuparemos en este caso en que se indican 3.198 metros cuadrados. Estas superficies no siempre coinciden exactamente, por lo cual siempre recomendamos comparar y chequear rigurosamente los datos.
Finalmente, tenemos tres propiedades adquiridas para formar el paño de este proyecto inmobiliario. La suma del precio de transacción es UF 253.819, la superficie de terreno 3.198 m², lo que permite calcular un valor unitario de 79,4 UFm².
Este proceso puede repetirse con cada proyecto de la base de datos de los expedientes municipales y construir una evolución de precios a partir de las fechas de compra de las propiedades.