Vivir en 30 m2

Por Marcelo Bauzá

Karl Polanyi decía en La Gran Transformación que “Los mercados están lejos de ser naturales o inevitables, son el resultado de políticas con un propósito específico: el camino hacia el libre mercado se abrió y se mantuvo abierto con un enorme esfuerzo de continuo intervencionismo, centralmente organizado y controlado. El mercado capitalista, el que se estudia en las clases de economía con curvas de oferta y demanda, fue en realidad forzado a existir por el estado”. Según Polanyi “el gobierno no distorsiona el mercado, más bien lo crea.”

Los mercados no son entonces algo natural sino que son creados y modificados por regulaciones según los objetivos de la sociedad a la que sirven y en que operan. En el caso particular de la producción de vivienda en Chile, y su funcionamiento bajo lógicas puramente mercantilistas, podemos observar cómo los productores cumplen con regulaciones urbanas, técnicas e impositivas que determinan el resultado físico de la producción y los formatos de intercambio posibles.

Los formatos de intercambio están mediados por las modalidades de tenencia en arriendo o propiedad y por la dominante posición de la banca comercial en el financiamiento de la adquisición de servicios de vivienda a través de créditos hipotecarios y de consumo. El resultado físico de la regulación existente se expresa en una disparidad en cuanto a la calidad del territorio urbano y del tipo de vivienda que se produce según esta calidad. En los mejores barrios las edificaciones son de media densidad y altura no mayor a ocho pisos, con buena provisión de áreas verdes y arbolado público, alto estándar de calles, veredas e iluminación y facilitación del transporte privado en detrimento del público. En los barrios intermedios y pobres la necesidad de árboles es vista por los productores de vivienda como algo superfluo y carente de utilidad, mientras la existencia de líneas de metro pasa a ser la única variable relevante, que además justifica cambios normativos tendientes a conseguir mayor densificación porque “al Metro lo pagamos entre todos”. Si bien el desarrollo de la ciudad es evidentemente desigual, el mercado inmobiliario opera bajo los mismos principios en todas partes, lo que significa que los productos son los que deben ajustarse para cumplir con la rentabilidad promedio que es referencia en el mercado.

Diversos investigadores explican que el aumento de la cantidad de personas que compran servicios de vivienda en la modalidad arriendo se debe principalmente al estancamiento del poder adquisitivo y al aumento constante, durante la última década, del precio de las propiedades. Estas personas o familias terminan en la mayoría de los casos arrendando departamentos en barrios centrales a micro inversionistas (también llamado retail) o a operadores multifamily.

El retail de departamentos en estos barrios se diferencia de los multifamily por su alto grado de atomización. Esta atomización diversifica las características de la oferta y su precio. Veamos estas diferencias en dos barrios con alta concentración de retail y multifamily: Santa Isabel en Santiago e Hipódromo Santa Laura en Independencia.

La participación en el total de los departamentos en tenencia arriendo de los multifamily en Santa Isabel es de 8%, pasando a 54% en Hipódromo Santa Laura. La tasa de vacancia de ambos mercados en Santa Isabel es de 4,7%, en tanto que en Hipódromo Santa Laura el retail tiene 13,8% de vacancia y multifamily solo 1,3%. En cuanto al grado de concentración, en Santa Isabel ningún ratailer concentra más del 11% de la oferta mientras que el parque multifamily se divide solo entre dos operadores. En Hipódromo Santa Laura los multifamily estan en manos de tres empresas, y hay mayor concentración en retail con dos empresas concentrando el 35% de la oferta. La superficie de los departamentos multifamily es entre – 6 y -12% inferior a la de los departamentos retail en ambos barrios, con superficies promedio de 33,7 m2 en Santa Isabel y 35,5 m2 en Hipódromo Santa Laura.

A la inversa de la superficie, los precios de los departamentos en multifamily son entre +2 y +8% más caros que sus homólogos del retail.

En definitiva, las reglas del juego que hoy existen fomentan la concentración de la propiedad, la disminución progresiva de las superficies y el aumento de los precios en los barrios centrales. Ahora es normal vivir en un departamento con el tamaño de una habitación de hotel en tanto la calidad de la ciudad no mejora y la segregación aumenta.

Quizás sea un buen momento para reflexionar sobre lo que dijo Simonde de Sismondi en el siglo XIX: “el objeto de la política y la economía debe ser el hombre y no la riqueza.”