Compras de departamentos para inversión pasan de 18% a 44% en 7 años

[vc_row][vc_column][vc_column_text]Entre los años 2011 y 2018 tanto la producción de departamentos nuevos, como la venta y sus precios, muestran incrementos de 47,7%, 59,8% y 67,4% respectivamente. Si bien los años 2011 y 2014 muestran una baja en la producción, el total de unidades edificadas pasa de 75 mil en el 2011 a mas de 110 mil el último año. Las ventas acumuladas[1] siguen esta tendencia y pasan de 51 mil a 81 mil, lo mismo que el precio unitario que llega a 73,3 UFm2[2] en el 2018 desde 43,8 UFm2 que promediaba el año 2011.

Que las ventas hayan mostrado un incremento permanente, a la vez que sube también el precio se debe al nuevo rol que ocupa un grupo en particular de compradores. Los departamentos adquiridos por inversionistas para ser arrendados aumentan 142% en 7 años. Si para el 2011 estos representaban el 18% del total de las ventas, en el 2018 las compras por este concepto alcanzan 44% del total.

Las compras  para inversión se concentran en el anillo pericentral (59,2%), y en menor medida en Santiago Centro (21,7%), mostrando el pericentro un aumento constante en su participación al tiempo que disminuye la del centro.

Los departamentos adquiridos como inversión suelen ser de menores dimensiones que los comprados para habitar. Un 27,7% de las compras de inversionistas son de unidades de 30 m2 o menos, en tanto que solo  9,6% de las compras para habitar corresponden a este metraje.

Otra conclusión importante de nuestro análisis es la relevancia que adquieren las compras de personas naturales en relación a las compras de personas jurídicas. Este grupo tiene el 72% de participación en las 3.800 unidades que se venden como inversión a personas y empresas en el 2011, en tanto al 2018 su participación se incrementa 10 puntos llegando a 82% sobre las casi 10 mil unidades vendidas con este fin. Aunque la mayoría de los inversionistas adquiere solo un departamento, 30% de las personas naturales compraron 2 o más departamentos durante los últimos 7 años.

Finalmente, la correlación positiva observada entre producción y precio de departamentos nuevos, sumada al alza que han mostrado ambas variables durante los últimos años, permiten cuestionar la hipótesis de que el alto precio de los departamentos se deba a las restricciones que impone la regulación urbana a la oferta de nuevos edificios. Lo que ha ocurrido más bien es un traspado de la propiedad desde las inmobiliarias a un grupo “intermediador” con el poder adquisitivo y capacidad de financiamiento requeridos para acceder a estos departamentos con precios inaccesibles para más del 60% de los hogares de la ciudad, quienes tienen de aquí en más al arriendo como única opción para acceder a una vivienda en zonas centrales.

[1] Venta Acumulada: Total de unidades vendidas en los proyectos con stock disponible.

[2] Precio Cotizado en Salas de Venta / Superficie Útil + 50% Superficie Terraza

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