Vivienda asequible: ¿Cuáles son las opciones?

Con los precios de las propiedades y los arriendos totalmente desfazados respecto a los ingresos de la mayoría de las familias, cabe preguntarse si las posibles soluciones pasan por regular el mercado de arriendo o buscar formas alternativas de provisión de vivienda que complementen lo que hoy hacen las inmobiliarias que producen bajo lógicas de mercado.

En el núcleo del sistema de vivienda chileno está la creencia fundamental de que la vivienda es el vehículo para la creación privada de riqueza por excelencia. Las viviendas de propiedad privada representan el 74,6% del total de viviendas en el país en el año 2012.

Pero hay un dato que destacar: la proporción de ocupantes propietarios disminuye en todo el país; y por primera vez en los últimos 40 años el porcentaje a nivel nacional baja del 60% en el 2017. Parte del problema es que los bancos y compañías de seguro tienen hoy criterios muy estrictos para la evaluación de créditos hipotecarios, lo que impide que personas de menores ingresos puedan acceder a la compra de una vivienda. Otra parte más importante tiene que ver con que los precios de las propiedades han aumentado a tasas muy superiores al ingreso de las familias.

 

Evolucion Ingresos y Precios

 

Quienes no pueden comprar, deben recurrir al mercado de arriendo.

Pero como los sueldos se estancaron y los costos de las propiedades siguen aumentando, un número importante de chilenos lucha mensualmente por pagar el costo de ocupar una vivienda. Dos tercios de los arrendatarios gastan más del 30% de sus ingresos en alquiler, que es la proporción que el gobierno considera como límite de lo asequible.

En los últimos 30 años, las ciudades han tenido un enorme éxito, pero no se ha construido lo suficiente para satisfacer una demanda que no para de crecer. Por otra parte, los procesos de gentrificación arriesgan convertir a buena parte de ellas en “territorios boutique”, solo asequibles para las personas de mayores ingresos.

 

Obviamente, la mayoría no quiere que nuestras ciudades expulsen a los residentes más pobres, que se conviertan en monoculturas, construidas alrededor de los privilegiados y los que tienen dinero.

 

En este contexto, una solución podría ser la regulación del mercado de arriendo.

Efectivamente, las experiencias en el extranjero demuestran que ayuda a los residentes que habitan un espacio en esta modalidad.  Pero uno de los problemas que tiene es crear escasez y dificultar que otras personas puedan acceder a una vivienda. ¿Cómo crea escasez? Por un lado, los desarrolladores tienen menos incentivos para construir si hay un límite establecido para lo que pueden cobrar, por el otro produce una «asignación desprolija y arbitraria del espacio».

Un estudio reciente realizado en la ciudad de San Francisco (EEUU) concluye que «el control de arriendo reduce la movilidad de los inquilinos en un 20% y limita la expulsión de grupos vulnerables de la ciudad. Por contrapartida, los propietarios sujetos a este tipo de regulaciones reducen la provisión de viviendas en alquiler en un 15% ya sea vendiendo a propietarios-ocupantes o destinando el inmueble a otro uso».

 

La investigación sobre los efectos de la regulación del mercado de arriendos tiene dos conclusiones opuestas entre sí.

La primera es que este tipo de leyes no ayuda a muchas personas durante mucho tiempo, en parte porque limita la oferta de viviendas asequibles. La segunda es que el simple hecho de deshacerse del control arriendos no conduce, en sí mismo, a viviendas más asequibles.

De hecho, un mercado inmobiliario desregulado puede conducir fácilmente a viviendas menos accesibles, que es lo que ha pasado en los últimos años en Chile.

Como este tipo de regulación es un arma de doble filo, la solución hacia la asequibilidad es el suministro, asegurándonos de que estamos creando las estructuras e incentivos correctos para la construcción de viviendas para arriendos de costo bajo y moderado.

La respuesta a este problema no pasa por una zonificación que permita niveles de densidad altos en comunas con pocos atributos, solución simplista promovida principalmente por gremios vinculados a la construcción. Basta ver sino la calidad de vida de barrios en el centro y pericentro “repoblados” con torres de 700 o más departamentos durante los últimos 10 años.

El problema es que la provisión de vivienda está atada a la rentabilidad y no existe ninguna otra alternativa de producción que no sea como un bien comoditizado, dentro de lógicas de mercado. Existen modelos alternativos que están fuera de la dicotomía estado – privado, que se sustentan en principios de cooperación, propiedad mixta o común, progresividad, flexibilidad y financiamiento solidario que aseguran asequibilidad, inclusión, sustentabilidad y seguridad en el tiempo. Estos modelos pueden impactar a una parte importante de la población y contar con mecanismos confiables de financiamiento, produciendo actividad económica y generando riqueza.