Compras de departamentos para inversión pasan de 18% a 44% en 7 años

Entre los años 2011 y 2018 tanto la producción de departamentos nuevos, como la venta y sus precios, muestran incrementos de 47,7%, 59,8% y 67,4% respectivamente. Si bien los años 2011 y 2014 muestran una baja en la producción, el total de unidades edificadas pasa de 75 mil en el 2011 a mas de 110 mil el último año. Las ventas acumuladas[1] siguen esta tendencia y pasan de 51 mil a 81 mil, lo mismo que el precio unitario que llega a 73,3 UFm2[2] en el 2018 desde 43,8 UFm2 que promediaba el año 2011.

Evolucion Actividad PRV
Evolución Actividad Departamentos Nuevos. 2011 – 2018
Fuente: Encuesta Proyectos Residenciales en Venta. Inciti

Que las ventas hayan mostrado un incremento permanente, a la vez que sube también el precio se debe al nuevo rol que ocupa un grupo en particular de compradores. Los departamentos adquiridos por inversionistas para ser arrendados aumentan 142% en 7 años. Si para el 2011 estos representaban el 18% del total de las ventas, en el 2018 las compras por este concepto alcanzan 44% del total.

Compras Inversionistas
Evolución Participación Compras Inversionistas. 2011 – 2018
Fuente: Base CBR SII Inciti.

Las compras  para inversión se concentran en el anillo pericentral (59,2%), y en menor medida en Santiago Centro (21,7%), mostrando el pericentro un aumento constante en su participación al tiempo que disminuye la del centro.

Compras Inversionistas por Zona Geografica
Evolución Compras Inversionistas por Zona Geográfica Gran Santiago. 2011 – 2018
Fuente: Base CBR SII Inciti.

Los departamentos adquiridos como inversión suelen ser de menores dimensiones que los comprados para habitar. Un 27,7% de las compras de inversionistas son de unidades de 30 m2 o menos, en tanto que solo  9,6% de las compras para habitar corresponden a este metraje.

Superficies Compras Inversión y Residencia
Superficie Compras Inversión y Residencia. 2011 – 2018
Fuente: Base CBR SII Inciti.

Otra conclusión importante de nuestro análisis es la relevancia que adquieren las compras de personas naturales en relación a las compras de personas jurídicas. Este grupo tiene el 72% de participación en las 3.800 unidades que se venden como inversión a personas y empresas en el 2011, en tanto al 2018 su participación se incrementa 10 puntos llegando a 82% sobre las casi 10 mil unidades vendidas con este fin. Aunque la mayoría de los inversionistas adquiere solo un departamento, 30% de las personas naturales compraron 2 o más departamentos durante los últimos 7 años.

Finalmente, la correlación positiva observada entre producción y precio de departamentos nuevos, sumada al alza que han mostrado ambas variables durante los últimos años, permiten cuestionar la hipótesis de que el alto precio de los departamentos se deba a las restricciones que impone la regulación urbana a la oferta de nuevos edificios. Lo que ha ocurrido más bien es un traspado de la propiedad desde las inmobiliarias a un grupo “intermediador” con el poder adquisitivo y capacidad de financiamiento requeridos para acceder a estos departamentos con precios inaccesibles para más del 60% de los hogares de la ciudad, quienes tienen de aquí en más al arriendo como única opción para acceder a una vivienda en zonas centrales.

[1] Venta Acumulada: Total de unidades vendidas en los proyectos con stock disponible.

[2] Precio Cotizado en Salas de Venta / Superficie Útil + 50% Superficie Terraza

 

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