Ingresos y precios de arriendo en San Miguel

En Inciti avanzamos en la profundización de los análisis de asequibilidad en los mercados de renta de diferentes barrios del Gran Santiago.

Dos indicadores que tienen gran relevancia a la hora de tomar decisiones son el porcentaje de ingreso mensual que las familias deben destinar al pago del arriendo y la diferencia de precios que existe entre unidades semi nuevas y usadas. En esta primera entrega, analizamos la carga porcentual que representa el arriendo en el barrio El Llano de San Miguel.

Para calcular el indicador, en primer lugar, estimamos los valores centrales y dispersiones de los ingresos de las familias en las diferentes unidades territoriales que conforman este barrio. La gráfica que se presenta a continuación muestra los resultados para los distritos El Llano Subercaseaux, Barros Luco y París y el agregado para el barrio del que forman parte y al que llamamos El Llano.

Los ingresos familiares varían entre $ 1.4 y $ 2.1 millones de pesos mensuales, con un valor medio en torno a $ 1,7 millones de pesos.

De acuerdo a nuestra medición de noviembre del año pasado, los precios de arriendo por programa fluctúan entre $ 250 mil y $ 850 mil pesos mensuales para departamentos de 1 a 3 dormitorios. Un cálculo simple entre medidas centrales de arriendo e ingresos indicaría que el barrio es asequible para esta modalidad de tenencia, ya que la razón es de 25,8%. Ahora bien, si desagregamos el análisis por programa y lo contrastamos con los ingresos de los diferentes distritos, tenemos un panorama mucho más complejo en cuanto a asequibilidad.

En el sector París, lugar de residencia del 12% de los hogares, los precios de los departamentos de 1 dormitorio cumplen con la premisa de no superar 1/3 de los ingresos de los residentes, en tanto los de 2 dormitorios no son asequibles de la media de precios hacia arriba y los de 3 dormitorios tienen todos problemas de asequibilidad por representar entre 35% y 48% de los ingresos mensuales. Este distrito tiene un hogar promedio de 3 personas, por lo que los residentes que quieran arrendar solo podrán optar a unidades entre 20 y 55 m2, ya que eso es lo que pueden pagar.

En el otro extremo del barrio, el distrito El Llano Subercaseaux tiene mejores condiciones de asequibilidad. En este sector, donde vive 52% de los hogares, los ingresos de las familias residentes les permiten arrendar unidades de 1 y 2 dormitorios sin problema, pero al igual que en el caso anterior, tienen dificultades para acceder a departamentos de 3 o más dormitorios. Con hogares promedio de 2,7 personas, podrían arrendar unidades de 20 a 80 m2.

Este breve análisis demuestra la importancia de determinar asequibilidad y resiliencia a nivel distrital dentro de los diferentes barrios que componen la ciudad, única forma de tener diagnósticos útiles para resolver los problemas de provisión de vivienda que aquejan a Chile. En la investigación del próximo mes estudiaremos las diferencias en precio y superficie que existen entre las unidades semi nuevas y usadas en arriendo entre los distritos que componen otro barrio.