Estimación Stock de Viviendas

agosto 10, 2021 - Marcelo Bauzá

La proyección de viviendas consiste en el número de unidades que ingresaran en el futuro en una zona determinada. Este número corresponde a las viviendas que se encuentran con permiso de edificación aprobado, pero todavía no cuentan con recepción municipal. El primer paso es seleccionar el área que queremos analizar. Para esto, utilizamos alguna de las herramientas de selección territorial (polígono, radio o listado de comuna) para luego seleccionar la capa de “Expedientes Municipales”.

Selección Capa Expedientes Municipales

Como queremos recopilar información de períodos anteriores, y no sólo el último bimestre, en la pestaña “Útiles” seleccionamos la opción “Ver Base Completa”. Con esto vamos a obtener puntos en el mapa para Anteproyectos, Permisos de Edificación y Recepciones Municipales de la base de datos histórica de Inciti.

Selección Ver Base Completa

Una vez que tenemos el mapa con la información histórica, debemos aplicar filtros. El primer filtro será para seleccionar sólo los Permisos de Edificación y Recepciones Municipales, dejando fuera los Anteproyectos. Para esto, en la barra lateral derecha, en el gráfico “Tipo de Expediente”, vamos a hacer clic en las categorías que queremos mantener. Luego en el gráfico “Destino Obra”, elegimos todas las opciones que contengan, por ejemplo, departamentos.

Filtros Permisos, Recepciones y Departamentos

Aplicados los filtros, descargamos la base de datos con la información filtrada. Para esto, en la pestaña “Útiles” hacemos clic en el botón “Descarga XLS”. Trabajamos la base de datos filtrando por fecha para dejar solo aquellos permisos de edificación cuya antigüedad no sea superior a 36 meses desde el día en que estamos haciendo el análisis. Esa es la vigencia de este tipo de expedientes. Luego de este primer filtro, tenemos que identificar y borrar aquellos permisos en el listado que ya cuenten con recepción municipal, porque esto significa que son viviendas que ya pueden ser habitadas y no corresponden a la categoría viviendas futuras.

Trabajo con Base de Datos

Una vez limpiada la base de datos dejando solo los permisos de edificación útiles, simplemente debemos hacer una sumatoria de los datos en el campo “Viviendas”, que corresponde a la cantidad de unidades residenciales aprobadas en cada permiso de edificación.

Trabajo con Base de Datos

En el ejemplo aquí presentado, obtenemos una proyección total de 1.767 nuevas viviendas que ingresaran en el futuro en el territorio escogido. El total de estas unidades están distribuidas en 9 proyectos diferentes.

Este mismo ejercicio puede realizarse con datos de número de estacionamientos, oficinas o locales comerciales asociados a permisos de edificación.

Cruce con base de datos de Proyectos Residenciales en Venta (PRV)

La disponibilidad de unidades en los proyectos residenciales que están en venta la podemos verificar en la capa de “Proyectos en Venta”. En la columna derecha que se despliega automáticamente al elegir la capa PRV, buscamos el dato para “Disponibilidad”, que da cuenta de las unidades que quedan disponibles en los proyectos en venta en el sector.

Capa Proyectos Residenciales en Venta – Disponibilidad

La disponibilidad del sector es de 745 departamentos en edificios que se encuentran actualmente en venta.

Es importante saber que algunos de estos proyectos pueden tener recepción final, por lo tanto no estarían en nuestra base de datos de unidades futuras. Para conocer y cruzar en detalle los datos de viviendas futuras y los proyectos que se venden actualmente podemos chequear en profundidad nuestra a los Proyectos Residenciales la base de datos en formato XLS.

Una vez obtenida la base de Proyectos Residenciales en Venta podemos hacer un cruce con los permisos de edificación que identificamos anteriormente y solo considerar como unidades futuras a aquellas que no se estén vendiendo aún. El resultado final del ejercicio indica, en este caso, solo 4 de los 9 permisos de edificación que identificamos deben ser considerados porque los otros 5 ya están en venta. Estos permisos suman 796 viviendas.