La comuna de San Joaquín, parte de San Miguel hasta 1981, surgió como uno de los principales cordones industriales del Gran Santiago.
Sin embargo, con el fortalecimiento de un modelo económico privilegia la explotación de recursos primarios por sobre la industria, y debido a la presión sobre el suelo por al crecimiento de la población urbana, los usos industriales en este sector fueron progresivamente reemplazados por actividades terciarias, entre las que destaca la educación. La disponibilidad de grandes terrenos, junto con la apertura de la Línea 5 del Metro de San>ago en 1997 propició, entre las estaciones Camino Agrícola y San Joaquín, el desarrollo de uno de los polos educativos más importantes de la ciudad. Ese mismo año, se inauguró también el Parque Zanjón de la Aguada como parte de un proyecto de mejoramiento urbano y ambiental, orientado a la recuperación de espacios públicos deteriorados y su transformación en áreas verdes accesibles para la comunidad. Una década más tarde, con el objetivo de impulsar el desarrollo inmobiliario en la comuna, el gobierno local comenzó a realizar modificaciones al plan regulador, cuyos resultados analizaremos a continuación.
Cambios normativos
El plan regulador aprobado en el año 2006 permitía uso residencial en el 80% del territorio comunal, pero la actividad de desarrollo se concentró en solo unas pocas hectáreas de la comuna. En el lapso de los 8 años que transcurren entre esta modificación y la siguiente, se desarrollan 9 proyectos inmobiliarios, 5 de los cuales estaban dentro del área de influencia de las estaciones del Metro de Santiago. La modificación que se aprueba en el año 2014 baja la densidad permitida en las proximidades de la estación Rodrigo de Araya, y la del 2016 la reduce en las inmediaciones de las estaciones Carlos Valdovinos, Camino Agrícola y San Joaquín. Estos dos cambios reducen las condiciones de densidad y altura en los barrios alejados de las vías principales y aumentan levemente la carga sobre Av. Vicuña Mackenna. En este lapso se construyen y venden 11 proyectos, 9 de los cuales están cerca de las estaciones de la Línea 7 del metro. Finalmente, en el año 2019 se decide permitir mayores, más densos y más altos edificios en diferentes tramos de Av. Vicuña Mackenna y Av. Santa Rosa a través de incentivos por incorporación de cuotas de vivienda de interés público, construcción de equipamiento y aporte al desarrollo de áreas verdes. Estos incentivos son ajustados progresivamente, lo que junto con la consolidación del Parque del Zanjón de la Aguada y la inauguración de las estaciones de la Línea 6 del metro en el año 2017, impulsan el desarrollo en el sector norte de la comuna, como lo demuestran los 10 proyectos desarrollados en los últimos 3 años. Si bien el porcentaje de suelo normado para uso residencial pasa de 81% en el 2006 a 87% en el 2019, las áreas con actividad de desarrollo inmobiliario disminuye en el mismo lapso temporal de 17% a 7%. En estas áreas, la constructibilidad y la densidad aumentan en el margen, la altura máxima se mantiene alta y la ocupación de suelo disminuye.
En los veinte años que comprende este análisis se observa un primer intento por disminuir las condiciones de edificación para luego, y ante el fracaso de esta propuesta para atraer inversiones en desarrollo residencial, pasar a un esquema de alta densificación con incentivos.
Efectos en el desarrollo
Previo a la primera modificación del PRC a mediado de los 2000, se edificaron 19.500 viviendas (390 al año) con superficies útiles que promedian 65 a 110 m2 útiles, y precios que van de UF 1.700 y 3.400. Tras el primer cambio sustantivo del plan regulador, se edifican 2.300 unidades con prácticamente mismo nivel de actividad (285 al año), pero con superficies que ahora fluctúan entre 43 y 59 m2 y precios que aumentan apenan un 2%. Durante los dos cambios intermedios se producen 3.200 viviendas y el nivel de actividad pasa a 510 unidades al año, cifra que se encuentra distorsionada por coincidir con el mayor nivel de demanda por bienes inmobiliarios en los últimos 20 años en el Gran Santiago. En estos años las unidades producidas son más pequeñas y los precios bajan para luego subir por sobre las UF 3.000.
A partir del año 2019 en el que se introducen los incentivos normativos, la construcción se mantiene en el mismo nivel de actividad, las superficies crecen levemente y los previos promedian ahora UF 2.700.
Las cifras y gráficas presentadas permiten concluir que si bien la actividad en la comuna ha aumentado 30% pasando de niveles de actividad de 390 a 510 por año, la producción se ha concentrado en edificios con departamentos pequeños, muy densos, en alturas por sobre los 15 pisos y siempre cerca de las estaciones del Metro de Santiago. Tanto las características de los edificios como el rango de precios predominante reflejan una oferta extremadamente homogénea que se orienta a un grupo bien específico de la población, que al parecer solo requiere cercanía a una estación de metro. Esta falta de diversidad se explica por una carencia significativa de atributos urbanos en la comuna por falta de recursos, lo que hace inviable la diversificación de tipos de proyectos y segmentos de consumidores. El diseño de incentivos merece una mención aparte. Aunque reproduce los mismos tipos de proyectos tipicos de las zonas pericentrales sin inversión, busca mejorar las condiciones urbanas mediante el intercambio de densidad y altura por la construcción de equipamiento, inversión en áreas verdes e incorporación de viviendas de interés público. Queda por ver si este esquema será suficiente para generar un círculo virtuoso de mejora progresiva en el entorno, con mayor diversidad de tipos de familias e ingresos, o si será necesario revisar el sistema de financiamiento municipal actual para mejorar la calidad de vida en la ciudad.
Fuente: Inciti.com