Las encuestas a salas de venta de proyectos en desarrollo en el Gran Santiago, aunque imperfectas, son la mejor fuente primaria para entender las tendencias macro en la industria. Generalmente, los proveedores de esta información reportan la actividad por comuna y tipología de desarrollo (casas o edificios) en el momento actual, en comparación con la medición anterior y la de hace un año. Este análisis es muy útil para el área comercial, pero no permite entender las tendencias a largo plazo.

Con el objetivo de identificar cambios a lo largo del tiempo, Inciti realizó un análisis comparativo por tipo de edificación, utilizando la última encuesta con la del mismo período del año anterior, la de hace 5 años y la de hace 10 años. Este estudio consideró no solo la cantidad de proyectos, sino también la cantidad de inmobiliarias, el tamaño promedio de los desarrollos y, en especial, la relación de precio en pesos con el salario promedio.

En los últimos 10 años, la cantidad de proyectos en el mercado aumentó un 74%, debido principalmente a un crecimiento del 116% en la cantidad de edificios en venta. En el mismo período, el número de conjuntos de casas se mantuvo estable en torno a 200 proyectos.

El total de viviendas en desarrollo creció un 82% en una década, explicado únicamente por un incremento del 106% en la cantidad de departamentos, ya que el número de casas disminuyó un 20% en el mismo período.

El análisis de los últimos diez años muestra un notable aumento en la cantidad de proyectos inmobiliarios, que pasan de 591 a 1.029, y en el número de viviendas en desarrollo, que sube de 74.600 a 135.500. Este crecimiento se debe exclusivamente al aumento de proyectos de edificios de departamentos. Cabe destacar que esta transformación ocurrió entre los años 2014 y 2019. Desde 2019, la industria ha mantenido esta estructura sin cambios significativos.

Precios

Después de la crisis social de finales de 2019 y finalizada la pandemia mundial ocasionada por el Covid-19, se hizo evidente que Santiago enfrentaba una crisis debido a los precios de las viviendas y al aumento del déficit habitacional en términos de calidad y cantidad.

Los precios de las casas y departamentos, producidos por más de 300 inmobiliarias que operan en el Gran Santiago, siguen siendo elevados y muy lejos de la capacidad de pago de la mayoría de las personas. En los últimos diez años, los precios han experimentado un aumento significativo. En unidades de fomento (UF)* , los departamentos han subido un 27% y las casas un impresionante 84%. En pesos, la situación es aún más grave: los departamentos han duplicado su valor, mientras que las casas han visto un incremento cercano al 200%. Esta tendencia destaca una creciente carga económica para los compradores y explica por qué una porción significativa de las viviendas nuevas es adquirida por inversionistas.

*La Unidad de Fomento (UF) es una unidad de cuenta reajustable según la inflación, utilizada para denominar diversas obligaciones financieras y comerciales. Su valor se actualiza diariamente en función de la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del mes anterior

Nota: precios convertidos a la UF del día de las encuestas. Todas las encuestas realizadas entre los meses de enero y marzo de cada año. Fuente: Inciti.

Para comprender cómo se ha desvanecido el sueño de la casa propia, basta con comparar cuántos sueldos anuales* eran necesarios para comprar una vivienda nueva en 2014 y cuántos son necesarios hoy. Hace diez años, se necesitaba el equivalente a 11,8 años de ingresos para adquirir un departamento y 13,9 años para una casa. Actualmente, esa cifra ha escalado drásticamente a 22,8 años de ingresos para un departamento y 39 años para una casa. Esta alarmante realidad refleja el creciente desafío que enfrentan los habitantes de Santiago para acceder a una vivienda digna, acentuando la urgencia de implementar soluciones efectivas para mitigar esta crisis habitacional.

*Fundación Sol. 2022

Nota: para años 2023 y 2024 se toma último dato de sueldo promedio disponible correspondiente al año 2022.
Fuente: Inciti y Fundación Sol

El aumento de los precios de las viviendas tiene múltiples explicaciones: modificaciones a los planes reguladores en las comunas más pobladas de la capital, problemas con la judicialización de permisos de obra, aumento del costo de materiales y mano de obra, y mayor costo

Ventas

Las velocidades de venta promedio se han visto gravemente afectadas a lo largo del tiempo, con una caída de dos tercios en la venta de departamentos y de la mitad en los conjuntos de casas. Así, las inmobiliarias dedicadas a proyectos de media y alta densidad han pasado de vender 11 a 5,5 departamentos al mes en una década, mientras que las especializadas en viviendas unifamiliares han reducido sus ventas de 5,3 a 2,3 unidades mensuales en el mismo período.

Esta situación no presenta una correlación directa con el volumen de ventas mensual, ya que el incremento progresivo y constante de los precios ha mitigado parcialmente el impacto de la disminución de la demanda. Al analizar la evolución del PxQ (precio x cantidad) por edificio a lo largo de una década, se observa también una caída, aunque del 57%, es decir, 9 puntos porcentuales menor que la observada al considerar solo la cantidad. En el caso de los conjuntos de casas, la baja es de 20%, lo que evidencia un cambio masivo hacia segmentos de mayores ingresos para este tipo de producto: la casa se convierte en un bien suntuario, desarrollándose predominantemente en sectores de altos ingresos de la ciudad.

Para las inmobiliarias dedicadas a uno u otro tipo, la reducción en el volumen de venta mensual para quienes venden departamentos es del 37%, mientras que para las que se enfocan en casas es del 22% en 10 años.

En definitiva, la caída en los volúmenes de venta mensual es mucho más dramática para las empresas que venden departamentos que para aquellas que comercializan casas. Es precisamente el mercado de alta densidad el que aún no ha encontrado una respuesta adecuada al problema de la sustentabilidad del negocio. La prueba del límite alcanzado se refleja en los tiempos para agotar stock, que han aumentado a 22,8 meses, más del 200% en relación al 2014, subrayando la gravedad de la situación actual en el mercado de departamentos.

Un aspecto a considerar en futuras investigaciones y debates es la estructura de la industria inmobiliaria en el Gran Santiago, particularmente en relación con sus niveles de competitividad. El análisis de las ventas por inmobiliaria y tipo de producto al inicio y al final del período de estudio revela tendencias divergentes entre los productores de departamentos y casas. Además, se observan cambios significativos en las políticas de precios de ambos grupos.

Hace una década, entre las inmobiliarias que desarrollaban casas, el volumen total de ventas mensuales era de UF 2,2 millones, con el 50% del mercado concentrado en 10 empresas, y un precio promedio de $117 millones. Actualmente, aunque el nivel de concentración se mantiene igual, el volumen mensual ha disminuido un 25%, situándose en UF 1,7 millones, mientras el precio promedio de las unidades comercializadas por las inmobiliarias líderes ha aumentado a $250 millones. Entre las principales empresas de este mercado se mantienen PY, Urbaniza, Besalco y Aconcagua, destacándose la salida del ranking de Socovesa, Manquehue y Fernández Wood por diversos motivos.

En cuanto a las inmobiliarias que desarrollan departamentos, el nivel de concentración era casi el mismo que el de los desarrollistas de casas en 2014. Sin embargo, actualmente se observa una desconcentración significativa, pasando de 11 a 34 las inmobiliarias que representan el 50% del mercado. Hace una década, el volumen de ventas mensual era de UF 7,4 millones, con un precio promedio para las empresas líderes de $80 millones por unidad vendida. Hoy en día, el volumen de ventas mensual es un 11% superior, alcanzando UF 8,2 millones, mientras el precio promedio para las inmobiliarias líderes sube a $230 millones, ligeramente por debajo del de las casas. Se mantienen entre las primeras 10 empresas del sector Paz, Fundamenta, Imagina y Almagro.

El Territorio

Comparando la localización territorial de la actividad entre la encuesta del año 2014 y la del primer trimestre de este año, se pueden apreciar tres fenómenos relevantes: la aparición de nuevas zonas de desarrollo, la persistencia de actividad en territorios ya consolidados y la baja de la actividad en áreas de la ciudad que eran relevantes hace 10 años.

Es importante resaltar que el desarrollo de edificios de departamentos ocupa muchos más territorios en la actualidad que los que tenía hace una década, destacándose la dispersión oriente-poniente del vector Av. Apoquindo y la expansión de los vectores Independencia – Conchalí, Matta – Irarrázaval, Gran Avenida, Vicuña Mackenna y Av. La Florida.

En relación a los fenómenos indicados, e independientemente de los ejes mencionados, entre los desarrollistas de edificios, persiste y se intensifica la actividad en zonas de las comunas de Lo Barnechea Huechuraba, Quilicura y Maipú. En cuanto a los desarrollistas de casas, ocurre algo similar en Chicureo, Colina, Valle Norte y Buin.

Las zonas de nueva actividad en densidad incluyen Cerrillos, Padre Hurtado y San Bernardo. No se observan nuevas áreas para la construcción de conjuntos unifamiliares; al contrario, la actividad de desarrollo de casas ha disminuido considerablemente en Chamisero, Huechuraba, Lampa, Ciudad de Los Valles, San Bernardo y, en general, en toda el área de piedemonte de las comunas del oriente del Gran Santiago.