Más allá del aumento de Precios

Por Marcelo Bauzá. Inciti

En Chile, proveedores y consumidores de vivienda realizan sus transacciones en un mercado que funciona en base a reglas que representan los usos, costumbres y valores propios del país. Las familias que compran una vivienda adquieren un conjunto de beneficios que van mucho más allá de la superficie o programa. Quienes toman esta decisión evalúan no solo la propiedad, sino también las características del barrio, sus vecinos más próximos y las posibilidades de financiamiento a las que pueden optar, en una de las decisiones de compra más complejas que debe hacer una persona en su vida.

Para los productores de vivienda se trata de una operación comercial, con un proceso bien conocido y definido en que el precio de los insumos (entre ellos el “suelo”) es parte del tipo de desarrollo más adecuado y rentable para el mejor negocio posible. Hay inmobiliarios expertos en edificios de densidad media con alto estándar de arquitectura y materialidad, y otros que se especializan en edificios de gran altura con un eficiente modelo constructivo. Unos miran condiciones de entorno como arbolado, calidad de las construcciones vecinas, grupo socioeconómico predominante, vistas potenciales y proximidad de colegios, comercio y vías de acceso. Otros, cercanía al metro y que la normativa les permita densidades sobre mil habitantes por hectárea. En ambos casos, están en el negocio desde hace décadas, con mejoras constantes en los procesos constructivos, comerciales y financieros.

Pero las condiciones cambian, y el negocio inmobiliario hoy presenta dificultades de viabilidad por dos motivos fundamentales. El primero tiene que ver con el agotamiento de la “ciudad de calidad” para el desarrollo de proyectos dirigidos a clases medias, el segundo la disminución de la capacidad de compra por el aumento constante del precio de las viviendas.

Las soluciones propuestas se han dividido entre aquellas que promueven más mercado y las que insisten en mayor participación estatal. Pensar las soluciones de forma binaria no es una buena idea ante un problema de tanta complejidad.

Si bien es evidente la necesidad de un cambio regulatorio que modifique los incentivos vigentes, este debe responder a una visión clara respecto al tipo de ciudad que queremos, de modo tal que las nuevas condiciones de desarrollo para la industria cumplan con el objetivo de asegurar la rentabilidad del negocio y el acceso a la vivienda, a la vez que construimos ciudades más sustentables, atractivas y diversas.

La creación de instancias de dialogo e investigación para el desarrollo conjunto de soluciones al problema, puede ser una de las funciones más relevantes del Estado en esta instancia. Solo el conocimiento profundo y la conexión continua con la realidad cotidiana de todos los grupos de interés involucrados, nos permitirá encontrar el camino hacia un mejor estándar habitacional en el país.

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