La Encrucijada

La pandemia por el Covid-19 seguramente obligará a las tasas base e hipotecaria a seguir bajando. La encrucijada que enfrentamos al final de este año tan particular nos lleva a plantearnos soluciones creativas para producir viviendas accesibles, o arriesgarnos a caer en una crisis terminal.

Por Marcelo Bauzá.
Basado en una investigación de Lisa Adkins  y Martijn Konings de la Universidad de Sydney publicada en The Guardian.

El principal factor detrás del aumento de los precios

 

Según la teoría económica, los precios suben cuando hay más demanda que oferta. Como esto es lo que ha pasado durante la última década en Santiago, veamos qué factores producen este desequilibrio.

Tras la crisis financiera del 2008, los precios de las viviendas crecen consistentemente año a año. Si en el año 2011 el precio de un departamento representaba 60 veces el salario promedio autónomo, a principio del 2020 esta relación llegaba a 172 [1] mientras el precio de construcción aumentaba 43% [2]. En la última década la población aumenta +14% [3], pero la provisión de viviendas crece el doble (+28% [4]), por lo que no estaría aquí la causa.

Oferta vs Demanda
 

La explicación del aumento de precios puede estar en los cambios en los modos de vida

Las personas tienden a vivir más tiempo solas, casarse más tarde, tener menos hijos y vivir más años, lo que genera mayor demanda por unidades más chicas. Considerando estas variaciones en la estructura familiar podemos argumentar un aumento de la demanda a +16%, no lo suficiente para desequilibrar al mercado y justificar el aumento de precio.

Pero si la explicación no está aquí, ¿dónde más puede estar? Hay varios otros factores que podrían considerarse. Viviendas desocupadas u obsoletas, representan 5% del parque ascendiendo actualmente a 130 mil unidades, proporcionalmente lo mismo que hace 20 años [5]. La segunda vivienda es un factor determinante en destinos recreativos, pero no uno que impacte el mercado de la vivienda de la mayoría de las ciudades del país.

Hay otro tipo de propiedad que ha tenido un enorme impacto: las compras para arriendo

Desde el año 2011 su número se ha más que triplicado, pasando de 3.800 a 12.000 en 2019. Este importante aumento en compradores de departamentos con amplio acceso a financiamiento agrega un número considerable de demanda adicional en modalidad arriendo. A esto podemos agregar que año tras año se construyen menos viviendas que las que necesita la población, ascendiendo el défit en la actualidad a 154 mil unidades.

No obstante, el principal factor detrás de la inflación del precio de las viviendas son las tasas de interés. La diferencia entre una tasa hipotecaria de 10% o de 2% anual significa aumentar la capacidad de endeudamiento al doble.

Prestar a todos más dinero genera una mayor presión por la compra de propiedades, y por tanto, un aumento de su precio. En segundo lugar, la caída de las tasas de interés obliga a los ahorristas a buscar inversiones más rentables: si una cuenta de ahorro paga 2,2% al año y la compra de un departamento para arriendo renta 5%, vale la pena comprar propiedades, aunque la inversión sea más riesgosa.

Estos dos factores combinados, crédito barato y mayor precio de arriendo de las propiedades, explican porque las bajas tasas de interés son un factor tan importante. De hecho, algunos economistas [6], estiman que la baja de las tasas explica la totalidad del aumento del precio de las viviendas. Las viviendas son caras por la caída constante de las tasas de interés.

Factores
 

Correcciones al Modelo

Hasta principios del Siglo XX, el trabajo asalariado era considerado como una marca de marginación social. Aquellos que tenían que trabajar para ganarse la vida, en lugar de vivir de la riqueza de sus activos, eran ciudadanos de segunda clase. El logro distintivo de las políticas keynesianas fue transformar el trabajo asalariado en un pasaje hacia la clase media.

La posibilidad de que a partir de un trabajo fuera posible comprar una vivienda era fundamental para esta visión de una clase media en expansión. Este modelo funcionó sobre la base de constantes aumentos salariales. Pero durante la década de 1970 los crecientes problemas económicos de las sociedades occidentales, sirvieron de justificación para una ofensiva contra los trabajadores organizados que terminó con el estado de bienestar.

Esta visión política se centró no solo en eliminar el poder de los sindicatos, sino en democratizar el capital para que todos pudieran disfrutar de los beneficios de tener activos. Fue en el área de la vivienda donde la idea del capitalismo democratizado encontró una tracción más duradera. La clave de esta visión fue la liberalización de los mercados financieros y la creciente disponibilidad de crédito hipotecario.

Si bien uno de los principales efectos de estas políticas fue dar mayor velocidad a la suba de los precios de las propiedades, durante un tiempo la mayoría de las miradas estuvieron focalizadas en la naturaleza democrática del efecto riqueza. El problema es que, con el tiempo, la inflación inmobiliaria terminó beneficiando a los que ya tenían propiedades excluyendo del mercado a los aspirantes de clase media. De esta manera, la inflación erosionó el logro distintivo de la era keynesiana: la posibilidad de comprar una casa únicamente sobre la base de un salario.

En la actualidad, es virtualmente imposible ingresar al mercado inmobiliario si se gana solo un sueldo promedio, o incluso superior. En la ciudad de Santiago, donde los precios de la vivienda se han duplicado durante la última década, la idea de que reservar una cantidad de dinero cada mes podría generar ahorros suficientes para comprar una vivienda parece no solo inútil, sino ridícula.

Fuente: Banco Central de Chile. Incti
 

A raíz de estos cambios, surge una nueva jerarquía de clases basada en la propiedad

En la parte superior de esta jerarquía se encuentran quienes poseen propiedades. Primero, un pequeño grupo de inversionistas que generan ingresos a partir de carteras diversificadas de propiedades. En segundo lugar, una capa sustancial de personas que ya no tienen deudas hipotecarias sobre su propia casa y tienen varias propiedades de inversión, algunas directamente y otras a través de una hipoteca; y tercero, aquellos que aún tienen hipotecas sobre sus casas y que pueden experimentar un estrés financiero significativo, pero que, no obstante, pueden acumular riqueza con el tiempo.

En la parte inferior de esta jerarquía de clases se encuentran quienes no poseen activos: los arrendatarios que pagan con sus arriendos las hipotecas de las viviendas que habitan, y las personas sin hogar.

La lógica de suprimir los aumentos salariales y reemplazar el ahorro por la toma de deuda en todos los rubros de consumo, generó una transitoria ilusión de bienestar para la mayoría de las familias que hoy no tienen posibilidad de ser propietarios frente al aumento de precios.

Ante este panorama urge tomar medidas correctivas a los incentivos vigentes en el mercado de la vivienda

Para lograr que más familias puedan acceder a una vivienda los precios deben bajar y los salarios subir. Es fundamental promover formatos productivos en modalidades cooperativas, a través de sociedades que produzan con límites en retornos o directamente sin fines de lucro. Actores complementarios a las inmobiliarias que funcionen bajo principios de solidaridad, copropiedad y límites a la expansión necesitan del soporte de organizaciones sociales y del Estado en sus diferentes escalas para poder florecer en un sistema fuertemente sesgado hacia el individualismo y la búsqueda de ganancias económicas.

Modelos como cooperativas de capital limitado, fideicomisos de suelo comunitario, sindicatos de arrendatarios, fondos solidarios y cooperativas de ayuda mutua han sido probados en otros países y podrían adaptarse en Chile para construir viviendas dignas a precios accesibles para el 60% de la población que hoy queda marginada por el aumento de los precios. Estos modelos se fundamentan en la propiedad y control comunitario de las viviendas, son democráticos, entregan capacitación y empoderan a los beneficiarios, son accesibles y estables en el tiempo, son inclusivos y sustentables.

La pandemia por el Covid-19 seguramente obligará a la tasa de política monetaria a seguir bajando. La encrucijada que enfrentamos al final de este año tan especial nos a lleva a plantearnos soluciones creativas frente al problema de acceso a la vivienda, o seguir como siempre y arriesgarnos a una crisis terminal.

 
[1] Indice General Remuneraciones, Banco Central de Chile. Encuesta Salas de Venta. Inciti.
[2] Índice de Construcción en Altura, CCHC.
[3] Estimaciones y Proyecciones de la Población de Chile 2002 – 2035. INE.
[4] Número de Viviendas Particulares y Colectivas. Censos 2002 – 2017. INE, Observatorio Urbano MINVU.
[5] Viviendas Desocupadas y Obsoletas. Censos 2002 – 2017. INE, Biblioteca del Congreso Nacional de Chile.
[6] Entre los que se incluye el Bank of England. Este fenómeno no es exclusivo de Santiago de Chile, sino que se da en todos los países con políticas neoliberales.

 

 

 

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