Desarrollo Inmobiliario Sustentable

La mercantilización de la vivienda en Chile produjo cambios notables, con un alto nivel de sustentabilidad desde los 80 en adelante y un declive progresivo a partir de la crisis financiera del 2008. La discusión actual sobre la sustentabilidad debiese centrarse en mejorar el acceso a viviendas de calidad, con diversidad e integración social y responsabilidad medioambiental.

Por Marcelo Bauzá

Una actividad se define como sustentable en cuanto puede realizarse por largo tiempo sin dañar, o haciéndole un daño mínimo, al ecosistema del que forma parte. Las ciudades en que vivimos son ecosistemas complejos, los seres que las habitamos nos afectamos mutuamente y al medio ambiente que nos contiene, incluso a escalas de las que no somos conscientes. La producción de viviendas es una de las actividades que mayor impacto tiene en la ciudad, y es un buen momento para pensar cómo podemos hacer para que vuelva a ser sustentable.

La mercantilización de la producción de vivienda en Chile a partir de los años 80 produjo cambios notables en todas las ciudades del país, con alto nivel de sustentabilidad durante las primeras dos décadas y con un declive progresivo desde el año 2008 en adelante. La razón principal fue la fuga de gran cantidad de micro inversionistas hacia activos para renta tras la crisis financiera internacional de 2008 (ver “La Encrucijada”) que desató un aumento de precios que solo detuvo la combinación de la crisis social del 18 de octubre y la crisis sanitaria del Covid19. Este aumento dejó a 6 de cada 10 familias sin ninguna posibilidad de comprar viviendas, y en combinación con otros factores, elevó el déficit habitacional a medio millón de unidades.

Diferencia Precio Departamentos Nuevos

Si bien el diagnóstico es claro, no parecen serlo las soluciones. Se insiste con la fórmula del subsidio y la obligación del pago de mitigaciones por parte de los desarrollistas, cuando lo correcto sería que no hubiera impactos que mitigar, como propone la economía circular.

Los ejes actuales de discusión sobre la sustentabilidad en el desarrollo inmobiliario debieran ser, a nuestro juicio, tres: accesibilidad, integración y responsabilidad. El primero se refiere explícitamente a la condición primera y necesaria de que toda familia pueda acceder a servicios de vivienda adecuados sin importar su condición social; el segundo a la posibilidad de que diferentes grupos de personas puedan mezclarse, vivir y trabajar en armonía; y el tercero a la obligación de que los procesos productivos del espacio contribuyan a la preservación y mejora del ecosistema urbano en lugar de su degradación. En esta primera entrega abordaremos el tema de la accesibilidad y las diferentes alternativas que pueden implementarse para mejorarla.

Diseño Participativo

El principal objetivo de la actividad inmobiliaria deben ser las personas, al menos para aquellos que hoy están fuera del mercado. Quienes necesitan viviendas deben participar en el diseño de la solución como única forma de asegurar el mejor resultado posible tanto para ellos como para la comunidad.

El diseño no solo implica resolver la dimensión física del departamento y el edificio en cuanto a arquitectura y materialidad. El carácter simbólico, la adecuación para el desarrollo de vínculos sanos, la condición de seguridad y privacidad, el nivel de resguardo que entrega para la reproducción física y social y la relación con el entorno son igual de importantes y requieren el mismo nivel de diseño para su correcta resolución. Al fin y al cabo, favorecer el desarrollo saludable de las personas es una de las acciones más importantes que podemos emprender como agentes activos de la sociedad en que participamos.

Elegir el modelo de tenencia más adecuado es consustancial con lo anterior. Lo usual es que pensemos que la mejor alternativa es ser propietarios, siendo el arriendo un mal necesario, el allegamiento una desgracia y el contrato de usufructo vitalicio algo de otro planeta. Actualmente comprar una vivienda con un crédito hipotecario es solo negocio para bancos e inmobiliarias, arrendar en un mercado totalmente desregulado es vivir en riesgo permanente y un contrato de usufructo es imposible porque la legislación no lo permite. Los tres modelos necesitan modificaciones para hacerlos sustentables y aportar a la solución del problema del allegamiento y los sin techo.

Menor Precio

La producción de vivienda entendida como un negocio especulativo tiene por fin último obtener el margen de ganancia más alto posible. La vivienda es una mercancía, un bien transable que se vende al máximo precio posible al mejor postor. Como en todo negocio, la estructura de costos es fundamental. En este caso esta estructura la conforman el precio del suelo, el costo de los materiales, el de la mano de obra y el de la deuda. Desde la perspectiva del consumidor final, solo falta agregar el margen de la inmobiliaria para llegar al precio final. Si deconstruimos esta estructura, podemos ver formas para reducir el precio y así mejorar la accesibilidad.

Comenzando por el margen del negocio, si favorecemos el resurgimiento de las cooperativas podemos eliminar el lucro de la ecuación y reducir el riesgo del negocio ya que los socios serán los futuros ocupantes de las viviendas en usufructo exclusivo. En este caso hacen falta cambios legales que permitan la propiedad colectiva tanto para la ocupación de las viviendas como para la toma de deuda.

Como el riesgo es menor porque no se trata de una actividad especulativa, las tasas de interés también serían menores, pero aquí necesitamos la aparición de una banca ética. Recordemos que los bancos en sus comienzos eran entidades grises y aburridas que simplemente prestaban dinero para que las comunidades pudieran prosperar. Los bancos comerciales pueden seguir con sus campañas de marketing y su infinita capacidad para crear instrumentos financieros complejos, pero necesitamos nuevos actores que se ocupen de gestionar deuda a bajo costo para resolver necesidades vitales, no de consumo.

La aparición de cooperativas y de una banca ética ayudaría a que parte de las constructoras se sumarán a nuevos formatos de producción, con diferentes relaciones laborales, de asociatividad y de gestión. La búsqueda de materiales y procesos sustentables en el ámbito de la construcción pasarían a ser una componente fundamental de la actividad.

Con diseño participativo conseguiríamos mejores viviendas. Sin lucro, con menor riesgo y banca ética podríamos reducir el costo de producción, quedando el análisis de soluciones para el alto precio del suelo para nuestra próxima columna.

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