De micro inversionistas a multifamily: la transformación del mercado de vivienda

A principios del año 2014 encontramos un fenómeno nuevo en la industria inmobiliaria. En nuestras encuestas bimestrales aparecían edificios que con tan solo 2 meses en venta, llevaban colocado un 60% de su stock. Algunas empresas vendían 90 mil UF por mes, o el equivalente a 45 departamentos, en lugar de 6 a 8, como era habitual en esa época en comunas centrales. Pero, ¿cómo podían alcanzar esos niveles de venta?

Analizando información de inscripciones de bienes raíces descubrimos que las ventas ya no se hacían a personas o familias propietarias, sino a pequeños inversionistas que compraban 4, 5 o más departamentos para arriendo, apalancados con créditos hipotecarios. Comenzaba a tomar cada vez más fuerza la llamada “inversionistificación” del mercado residencial.

El aumento constante del precio de las viviendas trajo como consecuencia una importante aumento del número de arrendatarios ante la imposibilidad de comprar.

Así, subió la tenencia de la vivienda en arriendo y emergió como una de las grandes transformaciones del mercado inmobiliario en las últimas dos décadas. Y no solamente ha crecido la intermediación en la tenencia de la vivienda, sino que también se produce una transformación de los actores y características de este mercado, generando impactos urbanos relevantes en el espacio metropolitano y en la calidad de vida de las personas. Si en el 2011 la participación de departamentos adquiridos para ser arrendados llegaba a 17% del total, para el 2019 esta cifra se eleva al 44% de la venta total en la Región Metropolitana.

Esto produjo cambios sustanciales en el negocio y en los productos. Ahora las propiedades generan renta en lugar de ser ocupadas por propietarios.

Si hasta hace unos años el principal actor en el mercado de unidades nuevas eran las inmobiliarias, aparecen ahora un conjunto de empresas que cumplen nuevas funciones de intermediación y manejo funcional y financiero de los activos. Entre las primeras encontramos corredores que se especializan en organizar la demanda agregada de micro inversionistas, entre las segundas identificamos a firmas de administración de edificios, gestión comercial de arrendatarios y fondos de activos inmobiliarios.

El paso final de este proceso se concreta con la aparición de empresas rentistas que subcontratan el desarrollo de edificios completos para mantenerlos en propiedad y colocarlos en el mercado de arriendo en lugar de venderlos. El negocio se transforma de “productivo” a uno de “renta”.

Este proceso se concentra en algunos territorios de la ciudad de Santiago, que permiten obtener mayores retornos aprovechando normativas muy permisivas o un incremento constante de la calidad urbana. Entre los primeros tenemos los casos de sectores en Independencia, Estación Central y Santiago Centro, entre los segundos territorios específicos en Vitacura, Las Condes y Providencia.

En todo caso, en todos los sectores se observan cuatro fenómenos irrefutables: la disminución constante de la cantidad de camas y de la superficie útil por departamento, el aumento del precio y la aparición de edificios multifamiliares.

Precio Departamentos

Superficie Departamentos

Es comprensible que ante la imposibilidad de buena parte de los destinatarios de las viviendas a compararlas debido al aumento de precios, y viendo como los micro inversionistas se convertían progresivamente en sus clientes finales, muchas inmobiliarias hayan optado por ser ellas mismas quienes capturaban la plusvalía a través de un modelo de renta. Al fin y al cabo, desde los años setenta y bajo la influencia de economistas como Friedman (1), los gerentes corporativos tienen como principal y único mandato maximizar el valor para los accionistas. En nombre de esta maximización, las empresas buscan desde entonces ganancias en cualquier lugar y bajo todas las formas posible, lo que ha llevado al deterioro de innumerables comunidades y ecosistemas.

La transformación de la provisión de vivienda en un negocio “financiero” es una solución que puede afectar adversamente la calidad de vida de las familias residentes si no existen alternativas para producir viviendas accesibles y políticas que aseguren el bien común. Si queremos que el crecimiento sea más inteligente (liderado por inversiones en innovación), más sostenible (más verde) y más inclusivo (produciendo menos desigualdad), las políticas públicas no pueden simplemente eliminar barreras y enfocarse en «nivelar el campo de juego» para las empresas. El crecimiento no irá mágicamente en esta dirección por sí solo.

Se necesitan diferentes tipos de incentivos para inclinar el campo de juego en la dirección que se considera deseable y claramente la reducción de la superficie de los departamentos y la transferencia de valor hacia extractores de rentas no son indicadores que apunten a mejorar el bienestar general.

(1) En 1970, Milton Friedman publicó en la revista New York Times un artículo que se convirtió en el texto fundacional del movimiento de valor para los accionistas y de la gestión empresarial en general. Titulado «La Responsabilidad Social de las Empresas es Aumentar sus Ganancias», el artículo de Friedman avanzó la idea de que el desempeño económico estaba disminuyendo porque se estaba violando un principio cardinal de la economía dominante: que las empresas deben bajo todo escenario maximizar las ganancias.

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