Próxima actualización de Avalúos Fiscales

diciembre 27, 2021 - Marcelo Bauzá

Entrevista a Carlos Orrego por Melissa Forno

«El problema más severo es la falta de transparencia» asegura el arquitecto Carlos Orrego, director del Colegio de Arquitectos Tasadores de Chile. Para el arquitecto asesor de la consultora Transsa, los contribuyentes no tienen la información exacta sobre cómo se calcula este impuesto, ya que solo se sabe que representa aproximadamente el 40% del valor comercial de la propiedad.

Avaluos vs. Precio Transcciones Departamentos. Segundo Cuatrimestre 2021. Barrios Gran Santiago

¿Cómo el Servicio de Impuestos Internos (SII) calcula el avalúo fiscal de una propiedad? ¿Cuál es la relación exacta que tiene con su valor comercial? Las respuestas no son tan sencillas.

Según explica Carlos Orrego, arquitecto y consultor asociado en la empresa Transsa “los avalúos fiscales de las edificaciones siempre están por debajo de los valores de mercado, porque de esa manera el SII se evita reclamaciones masivas por parte de los contribuyentes”, afirma”, quien además se desempeña como director de la Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile.

“En promedio, los avalúos fiscales representan un 60% del valor de mercado de una propiedad. Sin embargo, como el organismo vuelve a calcularlo cada cuatro años, al tercero, ese porcentaje podría disminuir en torno a un 50%, debido a que la tasación comercial sigue subiendo. Este 7 de enero volverá a hacerlo y dependerá del Ministerio de Hacienda si mantiene la tasa anual de 1,088% que se aplica sobre el avalúo fiscal”, explica Orrego.

Para el arquitecto, “el problema más severo es la falta de transparencia, ya que los contribuyentes no tienen información exacta de qué analiza el SII para establecer el valor comercial de la residencia que sirve de base para establecer el avalúo fiscal de la misma. Junto con eso, hay millones de propiedades que se encuentran exentas, cerca de 4.000.000, ya que su avalúo fiscal está por debajo de los $37.000.000. Otras debieran pagar más, debido a que hay muchas ampliaciones no declaradas a los municipios. Personalmente, considero que todos debieran cancelar, aunque sea $500, porque de todas formas el municipio necesita retirar la basura, arreglar las veredas, las luminarias, etc. Así, todos pueden ejercer su derecho a pedir una mejor calidad servicio a su gobierno local”.  

“En países como España, el avalúo fiscal siempre es un 50% del valor comercial de la propiedad”, dice.  

Un ejemplo de la poca claridad que tienen los contribuyentes respecto al avalúo fiscal, ocurre cuando las residencias se ven afectadas severamente por el entorno en que están insertas y para los contribuyentes, resulta difícil saber si el SII está efectivamente considerando ese factor en el avalúo.

“Por ejemplo, supongamos que la propiedad está colindante del Estadio Monumental. Por tal motivo, tiene derecho a una rebaja del avalúo fiscal (para pagar menos contribuciones), pero eso tiene que ser solicitado por el contribuyente. El valor de la edificación también está fuertemente afectado por las características propias de su entorno, siendo evidente que, en este caso, le perjudican los desmanes que se producen cuando hay partidos de fútbol. Una situación similar ocurre al estar al lado de un cementerio”, aclara. En estos casos, los dueños de las viviendas tienen que analizar bien si el valor que arroja el avalúo fiscal de la residencia es más alto que el comercial.

No obstante, matiza Orrego, “el sistema también tiene aspectos positivos, ya que un 65% de lo recaudado a nivel nacional por contribuciones se destina a un Fondo Común Municipal que beneficia a las comunas con menos recursos”. “Por tal motivo, se podría decir que se trata de un impuesto altamente redistributivo y que en otros países se mira con interés”, agrega.

Otro aspecto positivo, es la rebaja que beneficia una parte de los adultos mayores, según Orrego. Con la entrada en vigencia de la Ley N° 21.210 de Modernización Tributaria,

el segundo semestre de 2021, 143.773 adultos mayores recibieron el beneficio de rebaja de contribuciones. De ellos, 103.743 estuvieron exentos en un 100% del pago del impuesto que grava los bienes raíces y 40.030 obtuvieron una rebaja del 50%, según publicó el sitio web del Ministerio de Hacienda el pasado 8 de noviembre. La citada normativa estableció diversas medidas de apoyo en favor de la población de la tercera edad, entre ellas, la exención del pago de este impuesto a aquellos que se ubiquen en el tramo exento de Impuesto Global Complementario (IGC), es decir, que perciban rentas hasta 13,5 Unidades Tributarias Anuales (equivalentes a $688.892). Según explica Orrego, en Estados Unidos a los pensionados se les congela el pago en caso que no puedan hacerlo y, al momento de vender la propiedad, el ente recaudador cobra lo adeudado. Al mismo tiempo, si los dueños fallecen y la residencia pasa a ser de los herederos, tienen que cancelar lo adeudado.