Normativa, Densidad y Costo del Suelo

noviembre 18, 2021 - Marcelo Bauzá

En Inciti estamos trabajando en un nuevo proyecto llamado Observatorio de Vivienda Sustentable. Nuestro objetivo es llevar a distintas audiencias nuevos indicadores que nos permitan orientar nuestras acciones en pos del desarrollo de ciudades sustentables, asequibles y equilibradas.

A fin de noviembre presentaremos los primeros indicadores a escala de barrio que se construyen en base a avalúos fiscales, ingresos familiares, precios de servicios de vivienda y costo del suelo. En un avance sobre este último indicador, a continuación, mostramos un análisis comparado para los últimos 4 años en tres barrios con notables diferencias: Lyon Las Lilas en Providencia, Av. Macul en Macul y Franklin en la comuna de Santiago. Para ser más sintéticos, denominaremos a estos sectores con las siglas LLL, AMA y FKL respectivamente.

Barrios Comparados

LLL y FKL tienen superficies netas casi iguales de 152 hectáreas, en tanto AMA es algo más grande con 283 has. Según las normativas vigentes, agrupamos la superficie de cada barrio en área para densificación (densidades > 300 hab. / ha. y alturas máximas >= 17,5 metros) y área sin densificación. Las áreas para densificación representan 90% del territorio neto en LLL (136 has.), 50% en FKL (77 has.) y 30% en AMA (85 has.), lo que demuestra ya diferencias significativas en los formatos de desarrollo pensados para cada sector.

Franklin es el sector de más reciente desarrollo con 6 proyectos en venta a un precio promedio de $ 95 millones, una disponibilidad de 700 unidades y una proyección de 25 meses de stock. Av. Macul tiene 29 edificios en venta a un precio promedio de $ 119 millones la unidad, una disponibilidad de 1970 departamentos y 19 meses de stock. Finalmente, Lyon Las Lilas tiene 12 proyectos en venta con un precio de $ 323 millones y 197 departamentos disponibles que estimamos se agotarán en 20 meses.

Como era de suponer, en todos los barrios se observa una caída en la cantidad de compras de suelo en las áreas normadas para edificación en altura durante el año pasado, pero a junio de este año AMA y FKL recuperan los niveles de actividad pre crisis.

Superficie de Suelo Transada por Año en Areas Densidad y Otras Areas

La evolución muestra como LLL pasa de casi 2 has. en el 2018 a solo ¼ ha. este año, lo que se explica en parte por el alto costo del suelo en el sector, pero por sobre todo porque las propiedades para este tipo de desarrollo se están agotando. En AMA se recuperan los niveles de compra de 4 has. pre crisis ya que con medio año transcurrido ya se han transado casi 2 has. Con comportamiento similar, en FKL que es el barrio con menos atributos, el nivel actual está en 1,2 has., lo que hace suponer que volverá al volumen de más de 2 hectáreas observado antes del 2020.

En LLL el costo del suelo está hoy en 37,4 UFm2, con un alza de 3% respecto al 2020, pero muy por debajo de los 53,4 promedio de pre crisis. En este sector la constructibilidad, altura máxima y densidad varían entre 1,6 – 1,7, 22 – 37 metros y 1000 – 1100 hab./ha. respectivamente. Es interesante notar que la diferencia entre precios unitarios en áreas para densificación y otras áreas es negativa desde el año pasado, indicando que se paga más por suelo en casas en zonas sin densidad que por las pocas propiedades que se transaron en las áreas para desarrollo.

En AMA el costo del suelo está en 53 UFm2, 13% sobre el año anterior y en el valor más alto alcanzado en los 4 años de la medición presentada. Aquí la constructibilidad, altura máxima y densidad varían entre 2 – 3, 22 – 37 m y 1600 – 2500 hab./ha. respectivamente. La diferencia en el precio unitario entre zonas para densificación y otras zonas está en el máximo observado con 3,8 UFm2.

En el caso de FKL el costo del suelo recupera ya valores pre crisis para promediar 28,1 UFm2, 10% sobre la estimación del año pasado. Sus condiciones normativas permiten IC entre 2,8 y 4,8, alturas máximas entre 18 y 30,5 m y densidades de 1600 a 2.740 hab./ha. En este barrio el delta entre áreas para densificación y otras áreas es actualmente de 17 UFm2, la mayor observada a la fecha y con tendencia creciente desde el 2018.

Costo Promedio Anual del Suelo en Areas Densidad y Otras Areas
Diferencia entre Costo del Suelo en Areas Densidad y Otras Areas

Los tres barrios presentados aquí muestran realidades muy distintas respecto al estado del mercado inmobiliario y los atributos urbanos que tienen. Lyon Las Lilas es uno de los barrios más cotizados de la ciudad como indican el precio de las propiedades, pero con evidentes síntomas de agotamiento de suelo. Avenida Macul es un sector en pleno boom inmobiliario donde los precios del suelo ya superan las 50 UFm2, pero donde también los departamentos son relativamente asequibles. Franklin es un barrio emergente, con pocos proyectos y un costo de suelo que ha ido en aumento pero que aún no alcanza su máximo.

Fuente: capas normativas, de proyectos residenciales en venta y transacciones conservador bienes raíces, Inciti.com. 2021