Evolución Mercado Departamentos en Arriendo

julio 28, 2021 - Marcelo Bauzá

Por Observatorio de arriendo IEUT UC – Inciti

Tomando en cuenta la importancia que ha adquirido el mercado de arriendo de departamentos en el Gran Santiago durante los últimos años, el Observatorio de Arriendo de la Universidad Católica, junto a la consultora INCITI presentan el siguiente análisis referido a dicho a fenómeno. El estudio se basa en datos sobre este mercado recopilados por dicha consultora durante los últimos 3 años (Mayo 2018 a Mayo 2021).

Oferta Arriendo Departamentos

Desde el inicio de la medición hasta el setiembre de 2019 el total de avisos de arriendo muestra ligeras variaciones, concentrando un poco más de 10.000 avisos en todo el Gran Santiago y presentando un aumento general de 8,5% entre 2018 y 2019. No obstante hay dos sucesos que impactan fuertemente a este mercado (gráfico 1).

Después del estallido social esta estabilidad se interrumpe. Los cantidad de publicaciones aumenta 15,4% en  noviembre de 2019 y 17,9% en enero de 2020, ubicándose por sobre las 15.000 unidades publicadas.  Poco tiempo después llega el impacto de la pandemia. El total de avisos aumentó 27,1% en mayo de 2020 y 21,3% en julio, superando los 25.000 departamentos vacantes según oferta publicada. Después de aquel peak, el total de departamentos vacantes ha tendido a disminuir paulatinamente en los meses posteriores, aunque superando el total de avisos existente al comienzo de la medición. En mayo de este año esta cifra está por sobre los 15.000 avisos.

El estallido social afectó especialmente al centro y pericentro, sectores donde los departamentos vacantes se incrementaron en un 39% y un 24% respectivamente durante el enero – febrero de 2020. Por otro lado, la pandemia parece haber perjudicado a las tres principales zonas de actividad para este producto. Durante el primer bimestre de 2020, el centro, Pericentro y oriente vieron crecer sus vacancias 19%, 28% y 33% respectivamente. En marzo del año pasado estas zonas mostraban nuevamente aumentos 27%, 19% y 22%. Desde mayo de 2020 el total de publicaciones comienza a descender en las tres zonas analizadas.

El centro es la zona en que más aumenta las publicaciones durante estos 36 meses, triplicando la cantidad de avisos que existían en mayo de 2018. En el mismo período de comparación el pericentro casi duplica el total de publicaciones, en tanto que en el oriente disminuyen 26,9%. Santiago Metropolitano presenta un incremento de 44,6% en las publicaciones vigentes entre mayo de 2018 y 2021.

Precios de Oferta Arriendo

Durante el periodo estudiado se identifica una importante caida en los precios de arriendo de los departamentos en el Gran Santiago, a partir del estallido social y de la pandemia. Las dos disminuciones más importantes, de -1,8% en enero de 2020, y de -2,6% en el julio del mismo año, tienen su explicación en los dos fenómenos ya descritos producto de la contracción de la actividad económica observada en todo el país. En el margen, se observa una importante recuperación de los precios (2,9%) ya en marzo de este año, particularmente en la zona oriente de la ciudad.

En síntesis, durante el periodo analizado, los precios de arriendo del Gran Santiago muestran una disminución total de un 7,8%. En la actividad por zona, se observa que el centro tiene el mayor ajuste con -11,4%, seguido del Pericentro con -4,9%. En contrapartida, el sector oriente recupera terreno con un incremento de 2,3% respecto al 2018, lo que no es de extrañar ya que en este sector vive la población con mayor ingreso per cápita del país y son justamente estos grupos los que antes se recuperan de una crisis.

Superficies de Oferta Arriendo

La superficie promedio de los departamentos publicados para arriendo en la ciudad disminuye 30,8% en 3 años. La mayor caída se observa en el pericentro con 22,9%, seguida del centro con 14,5. El oriente muestra la disminución más baja en el promedio de superficie de departamentos con 9,1% en el periodo estudiado y una leve recuperación en el margen.

La disminución en las superficies va acompañada de un cambio en las tipologías de departamentos disponibles. Si para en mayo de 2018 los inmuebles de 3 dormitorios representaban un 33% del total publicado y los de 1 dormitorio sólo un 22%, para este año la participación de los primeros disminuye a 17% mientras que la de los segundos aumenta a 42% del total ofertado. Mientras las unidades de 2 dormitorios tienen una participación relativamente estable durante el periodo de análisis, los de 4 o más caen de 12% a 6% del total.

Los últimos 36 meses

El mercado de arriendo ajustó rápidamente los precios ante el aumento de la vacancia producto del deterioro económico que trajo la crisis sanitaria que parece estar llegando a su fin. La caída en los precios se vio acompañada también por una caída importante en las superficies ofrecidas ante la imposibilidad de muchos individuos de pagar por unidades de mayor tamaño. Como se trata de un mercado extremadamente atomizado en cuanto a la distribución geográfica de la oferta dentro de las zonas centro, pericentro y oriente, los comportamientos observados responden a espacios con baja concentración de rentistas monopólicos. No obstante lo anterior, es preocupante ver como en los barrios centrales, la superficie promedio de la oferta atomizada es 20% más grande que su equivalente en operadores multifamily (44 vs. 36 m2), donde predomina la tipología estudio y los viviendas son 35% más caras (0,27 vs. 0,35 UFm2). Si bien es cierto que la propiedad no es la única forma de tenencia posible, no lo es menos que migrar a gran parte de la población hacia el arriendo no parece ser particularmente sustentable ante la tendencia que estamos observando.

Creemos que dejar a las familias como única opción el habitar espacios que no son más grandes que habitaciones de hotel, en zonas de la ciudad carentes de casi todos los atributos que hacen al buen vivir a excepción del Metro, no es una solución viable ni siquiera en el corto plazo. Podría argumentarse si las actividades de extracción de renta son o no beneficiosas para una sociedad, lo que no tiene sentido es que se transformen en la principal forma de habitar las zonas centrales de la ciudad tal como existe en la actualidad.

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