El Mejor Modelo de Vivienda Social

enero 18, 2021 - admin

La crisis de la vivienda es una crisis económica que se manifiesta en el aumento del precio del suelo, especialmente en las ciudades, donde el precio crece más rápido que el ingreso familiar. Es también una crisis social ya que hay una escasez crónica de viviendas para los grupos con menores recursos. El impacto del Covid 19 en los sectores más necesitados no tiene solamente que ver con los problemas de salud subyacentes: el hacinamiento, la falta de espacio público y la mala calidad del aire son factores clave en la crisis sanitaria y están implícitos en la desigualdad habitacional. La crisis de la vivienda es también una medioambiental tanto por la energía que requiere la edificación como por el consumo de energía de las casas en que vivimos.

Para resolver el problema de la vivienda necesitamos enfoques integrales a largo plazo y mucho de lo que vemos son soluciones parciales y corto placistas. El desafío está en ampliar la oferta para todos los grupos de ingresos, reducir la inflación del precio y asegurar que la calidad de las unidades sea la adecuada tanto en términos de habitabilidad como en su aporte medioambiental. En definitiva, es una gran tarea que requiere enfoques innovadores y cambios importantes a las políticas existentes.

El modelo más exitoso de vivienda pública del último siglo no está en la convulsionada América, ni en la superpoblada India, ni en la China comunista, ni en las Islas Británicas o en la Alemania progresista. Está en la ex capital del Imperio Austro Húngaro: Viena. El caso Viena es particularmente interesante. Esta ciudad de 2 millones de habitantes tiene el mejor sistema de vivienda pública del mundo. Más del 60% de sus habitantes viven en viviendas sociales bajo la modalidad de arriendo, correspondiendo la mitad de la propiedad de estos edificios a la ciudad y la otra mitad a cooperativas de vivienda subsidiadas. El rasgo más importante del modelo quizás sea el hecho de que la vivienda social es parte fundamental de la identidad vienesa. Con una tradición de más de un siglo, Viena cree profundamente que todo ser humano tiene derecho a una vida digna y que tener un lugar digno para vivir forma parte de esta calidad de vida.

La vivienda social en Viena se financia mayoritariamente con un impuesto sobre la renta del 1% que pagan todas las personas con trabajo. Este subsidio permite que el alquiler promedio sea de US$ 6 por metro cuadrado. Para tener una idea de lo barato que es, basta compararlo con el precio en otras capitales: en Londres el arriendo neto promedio es de US$ 33 por m2, en París de unos US$ 24 y en Santiago de US$ 12, por lo que realmente hablamos de un alquiler mensual muy bajo, pero además de excelente calidad. Esta calidad se asegura haciendo competir a constructoras y a arquitectos por las mejores alternativas de diseño y edificación. La participación de arquitectos famosos es muy importante porque ennoblece la idea de la vivienda pública como un bien de de calidad y diverso, rompiendo con el paradigma de que solo las viviendas de mercado pueden ser atractivas. El modelo vienes transforma a la vivienda social en algo interesante, innovador, atractivo y habitable, con altos estándares ecológicos y energéticos.

Otro aspecto importante es que no se trata solamente de construir casas sino comunidades completas con espacios de trabajo, comercio diario, centros urbanos, escuelas y espacios recreativos. Las comunidades se construyen con instalaciones compartidas como piscinas y áreas deportivas y con espacios diseñados para que la gente se encuentre y reúna en las áreas y equipamientos comunes y al aire libre.

El corazón de este modelo de vivienda es la inclusión. Personas de todos los ingresos viven una al lado de la otra. El objetivo central del modelo es lograr esta mixtura en todo el tejido social de la ciudad. En el mismo edificio hay personas con muy buenos ingresos viviendo al lado de familias inmigrantes que ganan muy poco, por lo que encontramos personas de todos los grupos socioeconómicos viviendo en toda la ciudad.

Sin duda Viena es la ciudad que más ha hecho en este ámbito durante los últimos 50 años, no solo en términos de asequibilidad a la vivienda sino también en la creación de una sociedad integrada. La inversión progresiva bajo el mismo formato le ha permitido a la ciudad ir modernizando el parque a la vez que mejora su desempeño ambiental, por lo que es también una forma de impulsar su agenda verde. La clave está en que la vivienda no es considerada como un bien transable, sino como un bien público del que todos pueden beneficiarse.

La ciudad austríaca construye 20.000 viviendas sociales al año, casi la misma cantidad de viviendas de mercado que se venden en Santiago, pero con menos de un tercio de su población. Existe sin embargo una diferencia fundamental entre Viena y Santiago. La capital europea tiene uno de los gobiernos más empoderados del mundo, siendo a la vez un estado federado y un municipio con todas las atribuciones para modificar impuestos, ganar y ahorrar dinero, y modificar su plan urbano o normativa de edificación. En contraposición, Santiago es un conglomerado de comunas cuasi independientes que rara vez trabajan en conjunto.

En todo caso, y como ocurre en todas las ciudades, el modelo no ha estado exento de presiones y desafíos. El interés por construir proyectos de viviendas de lujo y la necesidad de desarrollar nuevos edificios de vivienda social generó en la primera mitad de la década pasado un aumento considerable del precio del suelo. Por otra parte, y como en todo el mundo, la vivienda también se ha convertido en un activo de inversión y no solo en una necesidad básica. Para solucionar el problema, el ayuntamiento de Viena modificó el código de construcción de forma tal que quien quiera crear un proyecto inmobiliario de más de 150 unidades, debe destinar 2/3 de las mismas a vivienda social. Si bien al comienzo hubo una fuerte oposición a la norma, la enmienda permitió bajar gradualmente los precios de la tierra.  Por otra parte, la ciudad parece que deberá resolver una contradicción importante en el corto plazo ya que muchos de los departamentos subvencionados que se han construido en la última década tienen derecho a comprar. Esto significa que después de 10 a 14 años los inquilinos podrán comprar los departamentos bajo ciertas condiciones. Si se implementa este mecanismo, estas viviendas sociales terminarán en el mercado, lo que indudablemente desvirtuará la esencia del modelo. A largo plazo, podría ocurrir que fondos de inversión terminen comprando los mejores edificios a través de Viena, generando los mismos procesos de gentrificación que se observan en casi todas las ciudades desarrolladas.