Una bomba de tiempo en el mercado inmobiliario

El estallido social de octubre y la actual pandemia son dos fenómenos que han impactado fuertemente diversos aspectos de la vida de los habitantes de la ciudad de Santiago, entre los cuales se encuentra el mercado de arriendo de departamentos en la ciudad.

«El mercado de departamentos en arriendo ha adquirido una fuerte importancia en los últimos añosEl mercado de departamentos en arriendo ha adquirido una fuerte importancia en los últimos años«

Entre los años 2003 y 2017 el porcentaje de habitantes de Santiago que viven en régimen de arriendo aumentó de 17% a 22% (CASEN, 2017); tendencia que ha sido aprovechada por inversionistas minoristas que compraron departamentos a título individual mediante créditos hipotecarios con el propósito de arrendarlos, esperando así aumentar sus ingresos. Ya en el año 2018, 44% de los departamentos nuevos fueron comprados con este propósito (IEUT-INCITI, 2019), razón por la cual el Banco Central ya identificaba hace un año el riesgo de que el porcentaje más vulnerable de este grupo pudiese no hacer frente al pago de su deuda hipotecaria ante posibles escenarios de desempleo y crisis económica. Pues bien, lo impensable finalmente ocurrió.

Ahora aumenta la vacancia y caen los precios

La vacancia de los departamentos en arriendo, calculada a partir de la razón entre el total de departamentos ofertados (publicaciones en portales) y el parque total de departamentos en régimen de arriendo, aumentó 74% en el último año. El alza comienza el 6º bimestre del 2019, en mayor medida en el centro y pericentro de la ciudad como consecuencia directa del estallido social de octubre.

Se suma a este deterioro otro gran aumento de la vacancia durante el último bimestre (+28%) en todos los sectores analizados y en particular en el sector oriente. Si el aumento de vacancia observado luego del estallido social es consecuencia directa de los disturbios acontecidos en sectores centrales de la ciudad, el incremento del último bimestre es producto de la pandemia y se asocia a la disminución en la capacidad de pago de las personas viviendo en régimen de arriendo.

Los precios de arriendo muestran una disminución constante durante los últimos 24 meses, principalmente en las zonas norte, pericentro y centro. La caída continúa tras el estallido social (6º bimestres 2019) en todos los sectores y se acentúa, incluso en la zona oriente que parecía inmune a octubre, ante la pandemia COVID 19

Qué es lo que debemos mirar en el mercado

El aumento en la vacancia y la disminución en los precios de arriendo, que se asocian en primera instancia al conflicto social y más profundamente al deterioro social y económico producto de la pandemia, significan una amenaza en el corto plazo para los inversionistas minoristas de departamentos para arriendo, aumentando las posibilidades de default de este grupo frente a sus deudas hipotecarias. 

La baja en los precios de arriendo ya está afectando el retorno esperado para este tipo de inversiones, pero en caso de seguir cayendo podría ubicarse por debajo del costo del dividendo mensual y obligar al inversionista a cubrir la diferencia con otros ingresos o ahorros propios, con el consecuente aumento del riesgo de su posición financiera.

Para el caso del aumento de la vacancia las perspectivas son aún peores. El hecho de perder un inquilino obligaría al inversionista a pagar la totalidad del dividendo y gastos operativos directamente de su bolsillo, lo que asociado al aumento del desempleo y la precarización laboral, podría resultar en impagos masivos de carteras hipotecarias.

De darse este escenario, el sistema financiero se vería seriamente afectado, por lo que continuar monitoreando el estado del mercado de propiedades en arriendo que preferentemente están en manos de micro inversionistas parece vital para tomar medidas que permitan anticiparse a un desenlace que de otra forma puede resultar catastrófico.