Actividad y oportunidades en el subcentro La Florida

A fines de febrero de este año había en el Sub Centro de La Florida veinticinco edificios con departamentos nuevos en venta. Según nuestra encuesta en salas de venta, los departamentos cotizaban a $ 89,8 millones promedio y quedaban casi 1.500 unidades disponibles que se agotarían en los próximos 14 meses (valores pre pandemia). En la misma zona, hay aprobados 16 anteproyectos y 4 permisos de edificación, lo que habla de una interesante proyección de actividad futura.

El ingreso mensual promedio de las 15 mil familias residentes en el sector es de $ 1.450.000, por lo que el precio de la oferta sería solo 7% superior al que podrían pagar los residentes, manteniéndose de esta forma el perfil del barrio. De los proyectos en venta, todos a excepción de dos están en zonas normativas con densidad y altura libre, ocurriendo lo mismo con los permisos y anteproyectos aprobados.

Es claro que el comportamiento de la industria en este sector de la ciudad repite los patrones ya conocidos en otras comunas. Se explotan al máximo los sectores donde la norma es más permisiva con productos pequeños y caros en valores unitarios (61,4 UFm2). El precio del suelo sigue el mismo comportamiento, como lo muestra la gráfica que se presenta a continuación.

Las zonas con densidad y altura libre concentran el 70% de las compras de terrenos registradas en el SC La Florida en los últimos dos años, aumentando el precio unitario de 14 a 54 UFm2 (casi 300%). Los sectores que permiten altura hasta 8 Pisos tienen 25% de la actividad de compras de terrenos y un aumento del precio de 64%, en tanto las zonas con límite de altura en 5 Pisos tienen solo 5% de las compras y un incremento del precio de solo 23% en 24 meses.

Es comprensible que la industria concentre su actividad en los sectores más permisivos. Al fin y al cabo, una máxima del desarrollo es que cuesta el mismo esfuerzo hacer un proyecto grande que uno pequeño. Sin embargo, dado el nivel de agotamiento del suelo en sectores centrales y la tendencia a preferir proyectos integrados al entorno y de menor densidad, puede ser una buena idea comenzar a mirar ahora las zonas que permiten altura de hasta 8 Pisos, ya que no hay competencia y el precio del suelo es 1/3 de lo que se paga en las zonas de alta densidad.