Oportunidades en Altura Media

octubre 5, 2016 - Inciti

Hoy en día los compradores de departamentos son más exigentes con la calidad de vida que ofrecen los edificios y barrios donde quieren residir, lo que explica en parte por qué en varias comunas de Santiago Metropolitano las autoridades municipales han restringido la edificación en alta densidad en busca de mejorar cualitativamente el estándar de los proyectos y barrios que permiten estas construcciones.

Si bien las zonas céntricas con buena provisión de servicios, transporte y proximidad a centros laborales tienen gran atractivo para quienes buscan un departamento, parece necesario priorizar el desarrollo de edificios de menor altura para reducir el nivel de conflictos en la ciudad y mejorar la calidad de las nuevas comunidades.

Los promotores inmobiliarios hablan de que “ya no hay suelo para construir”, y efectivamente esto es así en zonas que permiten torres de gran altura, por lo que es tiempo de repensar el negocio para adaptarse a las condiciones de aquellos barrios que tienen disponibilidad de suelo para edificios de hasta 7 pisos.

Para comprender el porque de los conflictos urbanos y el nivel de saturación alcanzado con las torres basta con analizar las características que ha tenido la producción inmobiliaria en altura en Santiago Metropolitano en los últimos años.

No obstante que los planes reguladores establecen una cantidad similar de hectáreas con norma para torres y edificios de altura media (4.728 vs. 4.370), el desarrollo de departamentos se concentró fuertemente en torres. Entre los años 2011 y 2016 solo 13% de la superficie edificada correspondió a altura media, representando 30% del total de edificios construidos y apenas 8% de la totalidad de departamentos vendidos o aún en venta.
El resumen de actividad en las doce comunas más relevantes indica que la superficie de las torres es 3 veces superior a la de los edificios de hasta 7 pisos, tienen 5 veces más departamentos que son a su vez 38 m2 más chicos que los que ofrecen los edificios altura media. Claramente se trata de dos negocios diferentes desde el punto de vista de la construcción, con ciclos mucho más largos en el caso de las torres, que por otra parte tienen mayores economías de escala.
En el nuevo escenario urbano que se está conformando, la oferta de terrenos para la construcción de torres seguirá disminuyendo y su precio aumentando, lo que convierte a la altura media en la opción más viable para continuar con el desarrollo inmobiliario, no solo por la disponibilidad de suelo sino porque también simplifica la gestión y permite una reacción más rápida ante cambios en el ambiente de negocios. Por otra parte, los futuros compradores serán notablemente beneficiados respecto al estándar actual. Como estos edificios preservan el carácter residencial del barrio, vivirán en comunidades más “amigables”, con más sentido de pertenencia y mejor integración, menores tiempos de espera para el uso de ascensores y equipamientos y mayor facilidad para mantener bienes comunes.
El desafío está en identificar las zonas más adecuadas para iniciar los nuevos desarrollos, por lo que te invito a contactarme para profundizar sobre la forma en que se pueden jerarquizar nuevas zonas para desarrollo. Marcelo Bauza: mbauza@inciti.com