Grandes Promotores Inmobiliarios: Oferta y Mercado Objetivo

abril 14, 2016 - Inciti

Ranking de Promotores Inmobiliarios 

Mucho se habla de precios, oferta, ventas y proyectos en carpeta. Sin embargo, pocos comentarios, artículos o columnas se han dedicado a identificar cuáles o quiénes son los principales promotores inmobiliarios en el mercado de casas y departamentos en el Area Metropolitana de Santiago y sus diferentes mercados objetivo.

El estudio de los 1.556 proyectos encuestados por Inciti durante los últimos 5 años, muestra que existen 540 inmobiliarias que construyeron un total de 221.630 departamentos en 12.415.800 m2.

Si en principio parecieran existir una gran cantidad de inmobiliarias involucradas en la producción de departamentos, un análisis más exhaustivo permitió establecer que 33 promotores concentran la mitad de la producción total, de los cuales solo 9 tienen entre 1/5 y 1/3 de los departamentos dependiendo de la variable de corte que se utilice. Este Grupo de Nueve Promotores, al que llamaremos G9 está formado por Euro, Paz, Su Ksa, Fundamenta, Almagro, Aconcagua, RVC, Imagina y Actual.

¿Qué ofrecen los Grandes Promotores?

Agrupados los integrantes del G9 en 4 grupos en función del tamaño promedio de las unidades construidas, las comunas elegidas para edificar y el precio por metro cuadrado de sus departamentos, se hace evidente el mercado objetivo de cada uno de ellos.

Grupo 1: Almagro

Superficie m²: 81,7 promedio
Precio  UFm2: 66,6
Area de Desarrollo: Cono Oriente, sector de alta renta del AMS,
Grupo Objetivo: Familias de alto nivel de ingreso (C1a) con ingresos en torno a $ 4,3 millones.

Avenida Pocuro. Providencia

Grupo 2: Actual, Aconcagua e Imagina

Superficie m²: 59,3 a 63,0 promedio
Precio  UFm2: 46,2 a 66,6
Area de Desarrollo: 6 a 14 comunas, con prodominancia de Ñuñoa y Cono Oriente.
Grupo Objetivo: Hogares de ingreso medio alto y alto (C1b / C1a) con ingresos entre $ 2,6 y 3,4 millones.

Grupo 3: RVC, Fundamenta y Paz

Superficie m²: 43,0 a 51,7 promedio
Precio  UFm2: 41,2 a 47,8
Area de Desarrollo: principalmente Santiago, Ñuñoa, Estación Central e Independencia.
Grupo Objetivo: Familias de ingreso medio (C2) con sueldos entre $ 1 y 1,9 millones.

Grupo 4: Euro y Su Ksa

Superficie m²: 32,6 a 39,9 promedioPrecio  UFm2: 40,1 a 48,1Area de Desarrollo: Santiago, Estación Central e Independencia. Grupo Objetivo: Familias de ingreso medio bajo (C3) con sueldos entre $ 0,6 y 1 millón e inversionistas de renta (compra para arriendo)

Avenida Alberto Hurtado. Estación Central

La oferta del G9 y su posible interpretación por parte del Comprador 

El comprador de viviendas no piensa en superficie neta, precios unitarios ni unidades de fomento. Sus parámetros para tomar decisiones son diferentes a los de los promotores y tienen que ver con sus ingresos mensuales expresados en pesos, la altura de las torres donde vivirán, la cantidad de dormitorios del departamento que adquieren, el tamaño percibido, el equipamiento y los servicios que tiene el barrio.
Ciertamente, mientras menos dinero tiene el comprador más limitadas son sus opciones, más homogénea es la oferta a la que puede acceder y más simple la decisión de compra: opto por lo que hay. Si asociamos los promedios generales de precio de los departamentos y densidad de los edificios de los grandes promotores con los 8 grupos socioeconómicos en que se divide la población del Gran Santiago, podemos verificar fácilmente lo indicado:

  • 50% de la producción de los promotores del G9 está destinada al C3 que comprende el 23% de las familias del Gran Santiago, 
  • 20% de la oferta se orienta al C2 que engloba 17% y 
  • 30% de los esfuerzos productivos se destinan al C1b y C1a que agrupa al 15% de las familias de la ciudad.

Visto de otra forma, 

  • 50% de las unidades producidas están destinadas a familias con un ingreso mensual de $ 0,9 millones para comprar un departamento de 36 m2 que cuesta $ 45 millones, en el que caben 2,6 camas y que se encuentra en una torre donde viven 1.500 personas.
  • 20% de los departamentos están destinados a familias que ganan $ 1,5 millones al mes, con lo que pueden comprar una vivienda de 46 m2 a $ 82 millones, en la que caben 3,2 camas y que se encuentra en un edificio donde habitan casi 700 personas. Estas familias puede comprar 10 m2 más, media cama adicional y vivir en un edificio la mitad de denso que las del grupo anterior (C3), pero deben ganar un 70% más por mes.
  • Finalmente, el grupo de altos ingresos en relación al de clase media puede comprar 10 m2 más, la misma cantidad de camas en edificios de similar densidad con un 45% más de ingreso mensual por mes.

Como se ve, las diferencias en las opciones son importantes entre el C3 y C2 y disminuyen considerablemente entre el C2 y el C1b y de allí hacia arriba. Para los grupos D1 y D2 la oferta del G9 es marginal o inexistente.

Conclusiones

De los promotores inmobiliarios con mayor participación de mercado, destaca un grupo de nueve empresas (G9) que dominan el mercado, particularmente en algunas comunas específicas. Se trata de empresas con altísimos volúmenes de producción, como Euro que llega a desarrollar 50 proyectos en 5 años con un volumen de venta en torno a los 600 mil millones de pesos.
Varios de los promotores que forman el G9 focalizaron por años sus operaciones en la comuna de Santiago, comenzado a colonizar hace poco tiempo territorios de reemplazo como Independencia y Estación Central, distribuyendo su producción en comunas del cono de altos ingresos de la ciudad o ingresado esporádicamente a comunas como La Florida, La Cisterna y San Miguel. Es de esperar que ante restricciones normativas en comunas históricas como Santiago y San Miguel y la saturación de las áreas de reemplazo, estos promotores dirijan su atención hacia sectores de la ciudad con mejoras recientes en infraestructura metropolitana, nuevas extensiones a la red de Metro y hacia zonas que permiten construcción en densidad media.
Los indicadores ensayados muestran la variedad de estrategias de producto que existen entre los integrantes del G9 y como podrían ser interpretadas éstas por sus potenciales clientes. La posibilidad de comparar entre el precio total y unitario, la cantidad de camas, el tamaño, la densidad de los edificios y el nivel de ingresos de las familias que serán sus vecinos agrega una nueva dimensión a la comprensión de la oferta inmobiliaria por parte de los futuros compradores. Si bien es probable que racionalmente parte de estas variables no son tenidas en cuenta al momento de optar, su efecto en la toma de decisiones no debiera despreciarse ya que incongruencias en la relación programa y superficie o densidad y precio son, a nuestro juicio, claramente percibidas.

El estudio realizado evidencia el desafío pendiente de ofrecer una vivienda a casi la mitad de los hogares del AMV que hoy no pueden acceder a la compra porque ganan menos de $ 600 mil por mes. La pregunta que cabría hacerse es si existen otras alternativas al subsidio habitacional o la vivienda social para cubrir con dignidad las necesidades habitacionales de aquellos que hoy no pueden optar a una vivienda propia. Finalmente, consideramos relevante seguir de cerca al mercado inmobiliario en densidad y sus principales promotores, así como también cuestionar al status quo con el objetivo de colaborar en el desarrollo de nuevas alternativas que promuevan mayor acceso a la vivienda y una mejora en la calidad de las obras y los barrios de nuestra ciudad. Este es el principal objetivo del artículo, así como el de otros trabajos que seguirá elaborando el equipo de investigación de Inciti.